自2014 年“特色小镇”在浙江不断深化推广起，至今年10 月15 日由发改委、财政部、住建部三部委共同认定的127 个特色小镇公布，特色小镇建设已风靡全国，成为今年网红之一。对特色小镇而言，不同的发展方式将采用不同的运营模式。比如以旅游为核心引擎的古北水镇、丽江古镇，以特色产业为龙头的梦想小镇、好时小镇等等。虽然不同的旅游特色小镇侧重点不同，但都逃不过“产业”、“旅游”、“居住”三个要素，而如何构建产业和生活闭环，平衡旅游淡旺季是旅游特色小镇面临的三大核心问题。本质上就是如何统筹常住人口和流动人口关系。本文以浔龙河生态艺术小镇为例，重点研究生态小镇如何有效协同和粘合“产业、旅游、居住”三要素。

浔龙河生态艺术小镇（以下均简称为小镇）位于湖南省长沙市长沙县，距离长沙市不到一小时车程，生态环境良好，属机场、高铁半小时交通圈覆盖范围，交通优势明显。针对如此凸显的交通与生态优势，小镇以“宜居+ 旅游”为双引擎，形成文化、影视、运动、教育、旅游五大产业。以旅游产业为先导，其他产业为支撑，通过导入的大量流动人口提升产业附加值，促进产业价值高端化。以宜居地产固化人群形成小镇常住人口，为产业和旅游提供支撑，最终形成“ 常住人口+ 流动人口”和谐相处，健康可持续发展的“宜居、宜业、宜游”小镇。

以“ 居住”为核心，引入“ 医、学、文、体”等生活配套构建宜居生活闭环，使小镇居民既能享受到城市钢筋丛林无法比拟的生态山水环境，同样能享受到城市高水平的生活服务，也就是“乡村形、城镇核”。为了保障生活配套的高品质化，生活配套仅服务于小镇居民是难以为继的，通过产业化发展思路和引入旅游，带来更多的流动人口共享这些配套，促进这些产业横向融合与纵向延展，实现产业价值高端化和旅游产品的多元化。而围绕城市近郊“生态休闲”诉求，通过旅游产品导入，与整合宜居产业形成幸福产业闭环，实现“小镇人的生活，就是游客眼中的风景”，游客体验的就是小镇人日常生活的常态。通过旅游的开发，为小镇的产业与商业导入大量消费人口，让小镇成为主客共享的空间，实现了产业、生活、旅游高度融合统一。

在了解完小镇运作机理的基础上，我们通过对开发主体、产业内核、IP 打造、盈利模式这四个维度的研究，认为生态小镇运营模式有如下特点：

开发主体：由一家企业主导，要求企业具备较强的资源整合和运作能力，打通产业资源端、资金端及产品端壁垒。像浔龙河生态艺术小镇，在资金端，引入棕榈园林投资方。而在产业资源端，教育产业是与北师大合作覆盖十二年基础教育及对接国外大学的国际高中部；在文化产业上，以旅游扶贫为指导打造的湘中民俗文化体验地之外，还引入湖南卫视原创IP——麦咭，针对亲子市场通过IP 旅游化开发撬动。在产品端，除自营部分产品，例如已建成的好呷街、童勋营及民宿产品外，积极引入顺应市场需求及小镇整体发展的樱花谷、水上乐园等产品，自营与招商相结合。

产业内核：产业的遴选以服务于“宜居”为目的，通过产业发展，提升小镇居民幸福指数，产业发展遵循自身纵向延伸和横向协同原则。例如浔龙河生态艺术小镇以北师大资源为核心，联合小镇内其他资源和产品，形成基础教育、素质教育（传统文化普及、生态科普、农业科普等）和成人教育（教师培训、新农村建设乡村干部培训等）产业链条，既对产业自身发展实现不断迭代，又对其他产业提供消费人口支撑。因此，生态小镇建设应以“宜居”和“旅游”为两大产业核心，围绕居住形成“居+医+学+文+体”生活闭环，围绕旅游形成“食+住+行+游+购+娱”要素闭环。通过整合横向和纵向上下游供应商，实现统一开发、产品协同、服务专业、管理一体。

IP 打造：IP 开发让旅游吸引力具有自生产能力，同时也形成一定的竞争门槛，因此对不具备天然门槛的生态小镇应进行IP 打造。而IP 打造并非是单点式而是要形成系统，浔龙河生态艺术小镇即是以基地具备的上古传说浔龙河传奇为IP 打造开端，目前已完成浔龙村志、浔龙传奇小说及电视剧等的制作。通过引入麦咭IP、影视IP、文化IP 等丰富浔龙河IP 的内容，共同构建浔龙河生态艺术小镇。

盈利模式：旅游开发拥有“ 大投入、长回收”的特点，而旅游特色小镇由于建设规模及品质的要求，总体投入更是以十亿百亿计。目前在资本市场上尚无良好的资产变现方式，地产开发依然是生态小镇可持续开发的不二选择。用销售部分地产获得资金来支持旅游开发的继续投入和产业培育，反过来产业和旅游的发展又会促进土地增值，实现资产增值。因此生态小镇的盈利模式就是地产短线支援，旅游与产业长线增值。