基础概念
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了解旅游地产

什么是旅游地产?

关于旅游地产的概念，暂无统一的定义。

观点一
旅游相关论

（资源依托）依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、分时度假酒店、海景住宅、景区住宅等。

（旅游相关）所有与旅游业相关的物业类型。主要包括四类：旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产及旅游住宅地产。
其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。

观点二
旅游房地产论

以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式开发项目，全部或部分实现了旅游的功能。是现代社会人类追求理想生活方式的必然结果；是旅游度假概念的延伸，包括：私人度假房产（度假别墅、度假公寓等）；产权式酒店；分时度假房产（别墅、公寓等）。

本质为地产，与传统住宅地产一样具有房地产的属性，只是功能与服务对象发生了巨大的变化，不再是满足日常定居的生活、工作的需要，而是着眼于满足游客的需求。旅游地产的主要类型包括酒店、度假村、度假别墅、第二居所、主题公园、旅游商店、旅游小镇、汽车营地……

观点三
产业论: 以旅游或度假为目的，或通过旅游设施来带动地产发展，通过整合规划设计，开发建设、专业策划、市场营销、经营管理等各个环节，把旅游业和地产业相结合的一种产业模式。

奇创观点：旅游地产是主要为满足游客在旅游过程中的吃住游购娱等各种需求而开发的各类物业，服务对象是游客为主，旅游为主要功能，可依托现有的旅游资源或开发新的旅游产品来塑造旅游吸引力。

旅游地产发展历程

【国际】

起源于欧洲：20世纪初

在欧洲发展：20世纪60年代

发展至美国：20世纪70年代

发展至世界：20世纪90年代

法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，一时间欧洲、北美的游客蜂拥而至，地中海成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。
法国阿尔卑斯山的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户，标志着真正旅游地产的开始。
1977年美国市场95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。
大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游地产开发，并取得了可观收益，从此，旅游地产掀起了世界投资的热潮。

【国内】

萌芽阶段（20世纪80-90年代）

调整阶段（20世纪90年代末）

快速发展阶段（21世纪初至今）

- 集中在沿海地区，尤其是改革开放较早的省市；
- 房地产供过于求，出现房屋空置，遂出现将住宅物业转化为宾馆等旅游物业的做法。
- 1999年“博鳌国家旅游休闲度假区”等项目的成功引起较大反响；
- 旅游地产开工数量和市场需求同步增长；
- 主要以产权酒店形式出现。
- 房地产业和旅游业成为我国拉动内需的两个热点行业，旅游地产成为热门话题；
- 大量开发商纷纷涉足，并形成多元发展、
  遍地开花的局面；
- 复合型旅游地产为主。

我国旅游地产现状

点评：现阶段，我国旅游地产开发更多的是政策影响下房企转型的渠道，房地产性质重于旅游性质，住宅和度假地产为主，且呈现 “一线城市靠地产，二、三线城市靠资源”的特点。真正应旅游业内在需求而开发旅游地产的理念不足；不论是政府招商引资还是企业投资开发，都需认识到：旅游地产，旅游为本，地产是提供旅游服务的载体之一，旅游项目或旅游目的地的吸引力塑造是关键前提，可持续收益是其与传统住宅地产的重要区别之一。否则，只是一锤子买卖的住宅地产而已甚至是造空城。

现象

旅游地产日趋火爆

量大面广：仅2012年我国旅游地产投资额超过万亿，遍布全国85个城市和地区，其中，海南、西南、环渤海、长三角及两广地区的旅游地产项目约占83%。

房企为主：涉及旅游地产开发领域的企业中房地产企业约占80%；
房地产行业前100名的企业中已有接近2/3的企业介入了旅游地产领域。

结果

旅游地产备受青睐

政府眼中：旅游业转型升级的依托、新型城镇化建设的途径、促进地方经济发展的抓手。

企业眼中：避开房地产调控的投资渠道、获取优质资源的相对低成本方式。

原因

直接推力 —— 国家政策的一收一放：

房地产政策日趋收紧：2010年1月“国十一条”、4月“国十条”、9月“9.29新政”、2011年1月“新国八条”、2013年“国五条”等。

旅游地位日趋提升：1998年“国民经济新的增长点”；2003年“中国国民经济的重要产业”；2009年“国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”；至少27个省区市制定的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业。

根本动力 —— 旅游产业的内在需求：

休闲度假、吃住购娱等观光之外的旅游相关需求不断释放，需求规模与品质不断提升；
使得旅游发展从单一旅游点向复合旅游地转型，从观光向休闲度假转型；
旅游商业地产、旅游度假地产等作为完善旅游发展的必要要素，重要性日趋凸显。

旅游地产开发流程

前期准备阶段

旅游地产项目开发前期准备阶段的思路和操作方式与传统房地产项目有较大区别

投资决策: 投资商在与旅游资源控制方签订合同前，要对的旅游资源进行投资评价。一般可以聘请旅游规划咨询机构，通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后，提交一份《旅游项目投资预可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》，以作为决策依据。

合同签订

对拟开发区域与政府签订框架合作协议，明确成片区域的开发权。
由于报批建设用地（在尤其是70年的房地产用地）指标、征用集体用地需要时间，可以先期办出一部分（参照房地产项目开发流程），其余作为预留建设用地，政府承诺在一定时间内全部办理完毕。
要在一开始就针对各子项目（旅游项目或普通商品房项目）成立几个不同的项目公司，并将土地证分成多本，直接落在各项目公司名下，这样便于日后抵押融资以及与别的企业开展多种层面与方式的合作，而且也可以有效地防止土地转让时巨额土地税费的出现。

管理架构建设: 合同签定后，应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运作的管理构架与管理制度。

产品策划及项目运作策划

项目开发的主要人员到岗，资金到位后，应及时启动项目策划工作。
项目策划包括旅游产品的策划及项目开发运作的策划，主要解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等等问题。
必需聘请专业的旅游规划咨询机构，提供《旅游项目总体策划》及《旅游项目开发运作计划》等咨询服务。

规划设计

项目策划完成后，或与此同步进行，应该聘请专业旅游规划咨询机构，编制《旅游总体发展规划》，或者直接编制控制性详细规划，可以包含部分需马上动工的区域的修建性详细规划。
新建项目要先进行旅游规划、确定规划条件，到规划主管部门办理用地规划许可证，方可委托专业机构进行旅游项目设计。

政府审批事项办理推进: 具体工作有：发改委立项，可行性研究报告审批，规划评审，市级、省级、国家级重点扶持项目立项与申请，国债项目、农业项目、旅游项目等特殊扶持申请；规划委批准；土地规划审批；建设土地的招、拍、挂与征用；合同中政府承诺的落实；施工图的审查；建设准备与报建批复等。

建设阶段

资金运作与工程建设

在工程施工期间，以项目经理为首和项目法人机构负责协调各方，监督、控制工程进度与质量，保证工程按设计要求和合同要求完成。
该阶段以“单个项目”为对象，相关事项主要参考房地产项目开发流程的第二阶段“建设阶段” 。

后期运营阶段

旅游项目-开业准备与运作期

项目完成工程建设，与开业运行，还有较大的差距；开业需要人财物齐备，并且还要有切实可行的营销方案。
景区管理部在竣工验收结束后，持竣工验收单（证书）等相关资料到旅游主管部门（旅游局）办理旅游经营许可证。跨县市区景区（点）开业，报上一级旅游主管部门检查审核。凡达不到景区（点）开业条件，未经旅游部门审核的，不得正式开放营业。取得旅游经营许可证后，旅游经营单位向工商部门办理营执照，到税务、物价及其它相关部门办理开业手续。
旅游景点在开业后的1-3个月进入正式运营阶段。正式开业营运一年以上的旅游景区点，可以向当地旅游主管部门申请景区等级评定。

房地产项目-销售与物业管理

主要参考房地产项目开发流程的第三阶段“后期运营阶段”。

旅游地产的土地相关概念

我国现行土地权利体系

根据土地管理法第4条：

国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。
严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

土地权属
土地分类
权属流转
用途流转

农用地：是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

建设用地：是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

未利用地：是指农用地和建设用地以外的土地。

城市化进程带来城市土地供应紧缺、城乡发展差异巨大等等问题使得盘活农村土地资源、统筹城乡发展，成为大势所趋。

国有土地使用权取得方式

划拨

国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说，可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房项目建设用地
出让

协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让

买卖

买卖
抵债
交换
其他合作方式

作价入股
合建转让
出让

土地使用权赠予合同可能会附加其他条件，如用地人在将土地赠予给学校使用时，可能会将土地的使用限于与教育有关的目的

集体土地使用权取得方式

农用地在土地承包期限内，可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权，鼓励农民将承包的土地向专业大户、合作农场和农业园区流转，发展农业规模经营。

集体建设用地可通过土地使用权的合作、入股、联营、转换等方式进行流转，鼓励集体建设用地向城镇和工业园区集中。

旅游地产的土地获取问题——如何获取建设用地

建设用地的一般来源

来源	企业获得的方式	备注
1.国有建设用地（存量）	招拍挂方式出让	可办理房屋产证，进行销售
2.集体建设用地（存量）	征收为国有，再以招拍挂方式出让	可办理房屋产证，进行销售，征收需通过国务院或省级政府审批
	租赁土地或厂房	与集体接洽，但无法进行销售，适用于产业园区类项目
	未征收，直接建设	与集体接洽，但无法进行销售，产生小产权房问题
3.集体农用地（新增）	农用地转用审批，征收为国有，再招拍挂方式出让	可办理房屋产证，进行销售，规划范围外的转用与征收均需通过国务院或省级政府审批

以存量国有建设用地或集体土地经转用、征收之后，进行招拍挂的土地出让方式是目前开发商获得建设用地的最常规来源，但在实操过程中，不仅存在审批、征收难度大的问题，企业获得建设用地还受当地年建设用地指标的限制。

附：
关于年建设用地指标 —— 依据《土地利用年度计划管理办法》，国家对计划年度内新增建设用地量、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。

实操过程中的建设用地指标问题

指标问题	企业获得的方式	备注
1.有指标，但不满足占补平衡	企业说服政府开发整理未利用地，以新增耕地满足占补平衡；	常发生在一线城市。
1.有指标，但不满足占补平衡	如无未利用地，部分地区可购买其他地区耕地指标占补平衡	常发生在一线城市。
2.规划基期年建设用地指标饱和，无指标	通过整理宅基地，实施增减挂钩，企业向本区政府争取指标或跨区购买指标	适合增减挂钩试点地区，跨区购买必须要当地可进行跨区交易地区。

实操过程中的征收、审批难度大问题

企业获得的方式	备注
企业可利用类建设用地的设施农用地	仅需至县级政府审批，设施农用地设有一定用地规模与比例，适合乡村旅游、休闲农业类项目。
业可争取点供用地	项目需满足当地点供用地计划的相关条件与要求，点供用地计划在年建设用地指标之外。
争取新政策：如深圳放松集体土地入市政策	深圳市日前推出政策，原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可进入市场流通，这意味着多年前被统一转为国有的深圳农村建设用地可进入市场进行合法交易。

示例：集体建设用地如何获取？

方式①：互换/增减挂钩集体建设用地变耕地，置换城市建设用地指标，用于交易与增减挂

目的：盘活存量，缓解城镇建设用地供需矛盾
运作主体：当地政府土地整理中心
案例：重庆江津

农民补偿保障收益

原房补偿，农户整户自愿放弃宅基地后，对其拥有合法房地产权证书并且结构完好的原有房屋，按照江津区先行征地拆迁的房屋基本补偿标准支付原房补偿；对其拥有合法房地产权证书但房屋已破损、不完整的废弃宅基地按房屋建筑占地80元／平方米的标准给予补偿。
宅基地补助，一是按照6000元／亩的标准给予农户构、附着物补偿；二是按照6600元／亩的标准向集体经济组织支付所有权人收益，专项用于本集体经济组织基础设施以及社会保障体系的建设等。
住房补贴自愿放弃宅基地使用权的农户，其本人及父母、子女到城市、集镇国有土地及巴渝新居购房或居住的，没证给予一次住房补贴，标准为3万元。

方式② ：宅基地换房、承包地换社保宅基地换住房

运作主体：当地政府
案例：重庆九龙坡、天津（始于2005年下半年）

农民收益保障：

拿出原农村宅基地的20%左右，集中兴建新型农村社区，腾出的80%左右复垦为耕地，其农村建设用地指标，则置换为本城镇建设用地指标。政府对流转的宅基地每个村民能免费置换20m2住房，优惠5m2住房，多余面积按580元/m2计算。
凡是没有稳定收入来源又自愿放弃农村宅基地使用权和农村土地承包经营权的，就可以自愿申报为九龙坡区城镇居民户口，并在小孩上学、再就业培训、医疗保障与养老保险等方面与市民享受相同待遇。同时大力推广新农村合作医疗，解决农民的看病就医问题。
以土地承包权出租，按稻谷每亩年平均产量折算约1000元的金额，收取租金。流转以自愿为原则，其目的是将农民从土地中解放出来，从农业园区或城镇企业获得务工收入，由务工企业来解决社保问题，并享有固定土地收益，实现持续增收。

宅基地换房也是通过增减挂钩方式置换城镇建设用地指标，与前一种类似，只不过前者农民是主动自愿放弃，政府起统一管理、统一调配左右，后者是政府起主导规划作用，农民被动配合。

方式③ ：股份合作集体建设用地作为入股权证

目的：盘活土地资源，引进新兴产业落地
运作主体：村集体
案例：广东南海、山东枣庄

农民收益保障：获得股权与分红

方式④ ：设施农用地类似建设用地，可适时发展休闲农业与农村旅游

设施农业用地范围：直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地及其相应附属设施用地，农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。

设施农业用地管理：经营者与当地农村集体经济组织签订用地协议，兴建农业设施占用农用地的，不需办理农用地转用审批手续。
其中，生产设施占用耕地的，生产结束后由经营者负责复耕，不计入耕地减少考核；附属设施占用耕地的，由经营者按照“占一补一”要求负责补充占用的耕地。
在以农业为依托的休闲观光项目以及各类农业园区，涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、中高档展销等的用地，不属于设施农用地范围，按非农建设用地管理。

设施农业用地申报审核流程：

用地规模控制：

进行工厂化作物栽培的，附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模5%以内，但最多不超过10亩；
进行规模化种植的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模3%以内，但最多不超过20亩；
规模化畜禽养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内（其中，规模化养牛、养羊的附属设施用地规模比例控制在10%以内），但最多不超过15亩；
水产养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内，但最多不超过10亩。

《国土资源部农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》

方式⑤ ：点供用地对于重点项目给予保证指标的单独性保障供地

目的：保障符合国家战略扶持、政策倾斜等方向的重点项目顺利获得土地供应。
申请要求：各省在项目投资规模、建设规模、产业类型、企业资金等方面，对点供用地的申报要求与条件各自制定了相关管理办法。

案例：山东省

项目要求
中央扩内需项目、纳入省保障性住房计划的项目
省政府确定的重点项目
投资额达到“点供”条件，占用本市年度计划并已完成供地的项目，由省国土资源厅审查后追补用地计划。
具体投资规模要求
三区范围内投资超过0.7亿美元或超过5亿人民币的新上项目
九县范围内投资超过0.3亿美元或超过2亿人民币的新上项目
……

方式⑥：集体土地入市深圳探索“集体土地入市”路径专家称具有样本意义

2013年2月，深圳市政府召开新闻发布会表示，深圳将实施差别化地价政策，原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可进入市场流通，这意味着多年前被统一转为国有的深圳农村建设用地可进入市场进行合法交易。

据介绍，此次新出台的文件确定了原农村集体经济组织继受单位实际占用的符合城市规划的产业用地，在理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可申请以挂牌方式公开出(转)让土地使用权。

对原农村集体经济组织而言，有两种收益分配方式可供选择，一种是所得收益50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位；另一种是所得收益70%纳入市国土基金，30%归原农村集体经济组织继受单位，并可持有不超过总建筑面积20%的物业用于产业配套。

开发商可以通过哪些途径与方式获取农用地？

途径与方式：此类情况通常适用于乡村旅游、休闲农业、农业产业园等项目，无需变更农用地用途性质，开发者可通过租赁、转包、入股合作等方式获取农用地，进行旅游项目的开发。

集体土地使用权的取得方式：流转