基础研究

概念界定

山:一般指高度较大, 坡度较陡的高地。它以明显的山顶和山坡区别于高原,又以较大的高度区别于丘陵。

——《地理学辞典》

度假:闲暇之余,较长时间停留在度假目的地,以中高端消费为特征的、以多样化深度体验和健康养生为目的的生活方式。具有“全、广、深、多、高、长、大、密”八大特征。

山地:“许多山的统称,由山岭和山谷组成,其特点是具有较大的绝对高度和相对高度”。

——《地理学辞典》

度假综合体:是指基于一定的度假资源与土地基础,以度假功能为导向进行的土地综合开发,通过对度假资源的特色开发打造吸引力,形成酒店集群、休闲娱乐项目集群及度假地产为主要功能的一站式度假消费聚集地。

度假综合体资源依托
  • 湖河海

    如:青岛海泉湾

  • 温冷泉

    如:勤天 • 熹乐谷

  • 山地

    如:万达长白山国际旅游度假区

  • 古城古镇

    如:霞山古城

  • ……

山脉(山体集合)山地(许多山/山脉的集合)

  1. 山≠山地,山地是一个大尺度的多山环境空间。
  2. 山地度假是一种在山地环境空间里的生活方式。
  3. 山地度假综合体是对度假综合体核心依托资源的细分明确,即依托山地资源环境,并由此细分主要功能,即山地休闲娱乐项目集群、山地度假地产。
资料来源:《地理学辞典》、奇创《度假综合体专题研究》、《蔡家成.度假旅游的性质特征和优势》等;

山地度假综合体:

是指基于山地自然人文资源和一定的土地基础,以“山地度假”功能为导向进行的土地综合开发,通过对山地独特资源(含自然人文资源)的特色开发打造核心吸引力,以互动发展的“酒店集群、山地综合休闲项目集群、山地度假地产”为核心功能构架,整体服务品质较高的一站式度假消费聚集地。

概念基础要素:山地自然人文资源、土地、极具吸引力的山地旅游产品。

山地旅游特征

总体概况

我国陆地面积960万km2,其中山地面积662万km2,占全国陆地面积的69%,近3/4。

山地为人类提供了:
  • 秀丽的自然风光
  • 丰富的生物多样性
  • 丰富的水(泉水、冰雪等)资源
  • 健康新鲜的空气
  • 避暑清凉小气候
  • 独特天象
  • 原山社区聚落
  • 丰富的生活风情与文化习俗
  • ……

资源环境特征

越高越“野”味、遗迹在高山、中低处“自然人文”最相宜

海拔高度
动植物资源 水资源 气候气象 地质地貌 人文文化 旅游景观
 
高山动物,如野牦牛
高山灌丛草甸
泉、瀑、溪 冰川、积雪、寒带 峭壁、奇峰 ——
 
其他动物
桦叶林带
泉、瀑、溪 日出、日落、亚寒带 峰林、奇峰 宗教建筑、碑刻、石雕
 
其他动物,如黑熊、狐
落叶阔叶林带
泉、瀑、溪 清凉小气候、寒温带 峡谷、异洞 休憩设施和人工景观
 
野生及人工喂养动物
野生及栽培植物
溪、泉 雨景、雪景、暖温带 峡谷、岩溶 乡村、文化景观等
备注:此处山地为狭义山地概念;栽培植物指“农耕植被”以及“人工景观植被”。

空间土地特征

“三维复合”型空间形态、“大分散-小集聚”式用地分布、土地供应量小

1. 平原地区旅游空间土地特征:二维分布、用地弹性大

图1:平原空间形态及用地分布特征示意

2. 山地地区旅游空间土地分布特征:三维复合、供应量小

图2:山地空间形态及用地分布特征示意

“山顶、山腰、山谷”三项基本构成了山地地形中的基本空间元素。

山顶+山腰+山谷(地形高低起伏)使山地形成横向、纵向、竖向三个维度(左侧图2的X轴+Y轴+Z轴)的空间,最终形成较为特殊的“复合型”空间形态。

平整土地被山体、河谷进行空间分割阻隔,形成“分散式”用地布局。

备注:此处山地为狭义山地概念,《山地城市综合体竖向空间复合型研究》,奇创山地旅游规划项目经验。

项目类型及大致分布

全海拔运动科普、中山避暑休闲、低山旅游不受限

分类 项目举例
观光类 登山步道、游憩亭、观景台、寺庙、山寨、梯田、山地农庄
运动类 滑雪、高尔夫、溜索、蹦极、攀岩、漂流、溯溪、滑草、山地自行车、山地越野、山地马术、滑翔、定向越野
休闲类 商业街、旅游小镇、酒吧集群
科普类 地质博物馆、生物保护区
度假类 酒店、旅游地产、避暑山庄
康疗类 温泉中心、山林瑜伽、山地公园、养生会所

小结:建设量大的度假项目多位于中低山,避暑休闲项目中低山均适宜,运动观光科普类项目贯穿于山地各区段,总体而言,用地量与建设海拔高度成反比。

备注:数据来源于“山地旅游”百度百科、《山地旅游开发专题研究》东西部经济研究院、奇创山地旅游规划项目经验。

发展特征

功能构架

功能构架的确立,是度假综合体打造的核心所在。受地形地势、气候生态、建设成本等因素影响,山地度假综合体的功能构架具有较强的地带性分布特征。

依据山地旅游特征,确定山地度假综合体能构架如下:
    山地休闲运动体验中心(核心吸引中心)
  • 作用:吸引人流,提升土地价值
  • 选址:多建于中高山(海拔1000-3500米)
  • 形式:一个或多个山地旅游休闲项目,例如滑雪场、温泉养生中心、高尔夫球场等等
    商业/文化休闲中心(休闲集聚中心)
  • 作用:留住人流,激发休闲消费
  • 选址:多建于中山(海拔200-2500米)
  • 形式:各种休闲业态的聚集,例如精品酒店群、特色商业街、主题演艺等等
    度假中心(延展发展中心)
  • 作用:挖掘土地价值潜力,获取土地开发的巨大回报
  • 选址:多建于低山(海拔200-1000米)
  • 形式:产业延伸,例如度假小镇、养生社区、生态度假区、商务会议中心等等

开发特点

资源特征

  • 山地为魂
  • “山地+”开发形式

空间分布

大分散、小集聚

产品组合

  • 模块式
  • 山地运动/康疗类产品+商业/休闲类产品+地产类产品+其他

核心客群

  • 二个核心:运动市场、家庭市场
  • 二个特色:商务市场、婚庆市场
  • 大众旅游市场

开发规模

  • 平均规模大(23.11平方公里)
  • 规模跨度大(0.67——99.57平方公里不等)

投资规模

    投资大,以十亿元计(已开发项目投资额均大于20亿元)

运营管理

    合作开发、单一主体统一协调管理,一或多个专业运营团体共同运营

关键词:
  • 山地+
  • 大分散、小集聚
  • 模块化、四类组合
  • 运动、家庭市场
  • 平均规模大
  • 十亿元计
  • ......

分类

标准一:山地+“资源特征”;标准二:在现状资源条件下,开发核心吸引产品的类型功能特征(即发展的核心驱动力)。

划定四类山地度假综合体:
资源层 山地+特色自然资源 山地+文化资源 山地+主题游乐资源
功能层 运动吸引型 康疗吸引型 文化吸引型 主题游乐吸引型
分类解说
  • 资源举例:雪、动物…
  • 以高等级或大规模、优质化、专业化的运动项目(如滑雪、高尔夫、狩猎)打造核心吸引力。
  • 如万达长白山国际旅游度假区、开发高水准的滑雪场和高尔夫项目吸引人气,带动其他旅游项目和地产发展。
  • 资源举例:温泉、小气候…
  • 开发“温泉康疗、避暑康疗”等疗养项目塑造核心吸引力。
  • 如花水湾度假小镇结合山地环境特色开发“温泉谷”项目,仅依靠该类项目实现大量人气吸引。
  • 资源举例:农耕文化、宗教文化…
  • 以“ 文化”类项目为主题内容塑造核心吸引力。
  • 如归宗旅游度假综合体依托“归宗寺”资源做大文化旅游,形成文化吸引与商业氛围营造。
  • 依托“主题公园 ”、“主题乐园、主题园区”类项目打造核心吸引力。
  • 如深圳东部华侨城通过开发大峡谷、茶溪谷、云海谷三个主题园区吸引人气,并于其内配置度假产品,实现人流吸引与地产销售。

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