案例研究
田子坊
概况：
街区形成于20世纪20年代，由泰康路210弄、248弄、274弄组成。210弄原是工业区，由上世纪50年代典型的弄堂工厂组成。248弄、274弄为居民区。1998年随着艺术家陆续入驻，210弄逐渐成为文化创意产业园区，而248弄、274弄在文化创意产业的带动下入驻餐饮、服饰、手工艺等租户，成为具老上海风情的特色休闲商业街区。
地理位置：
位于上海卢湾区中心地段，是重要的城市功能区。南起泰康路、北至建国中路、东临思南路、西至瑞金二路。
规模面积：
占地约7.2公顷，建筑面积2万平米。
业态
以艺术创作和创意设计公司为主，近年餐饮、特色工艺品、服饰商铺逐渐增加
商业规模：
占地约7.2公顷，建筑面积2万平米，营业面积3万多平方米。
人均消费：
100-200元
业态结构：
目前有各类特色商户400余家。
- 文化创意企业达69.70%：画廊、影视制作、图文影像、创意设计工业
- 艺术工坊类14.7%：琉璃艺术品制作、老相机制作、摄影作品制作、陶瓷艺术品制作
- 商业配套15.5%：咖啡、餐厅、酒吧、服饰、手工艺品
业态调整：
创意产业与休闲产业齐头并进，成为上海小资休闲天堂
- 陈逸飞、尔冬强、王家俊等艺术家入驻，集中于弄堂工厂
- 创意产业集聚，民宅逐渐出租，共83家艺术商店、艺术创作室和展示厅入驻，总使用面积超过1万平方米
- 由于民宅空间小、租金高，创意企业逐渐退出，餐厅、咖啡、酒吧增加
- 创意产业与休闲产业结合，210弄工厂以创意产业为主，248、274型以市井文化休闲为主
特色
由马路集市华丽转身为“上海的SOHO”
主题选择：
以老上海里弄风情为特色的文化创意产业园区。
田子坊以文化创意产业为撬动，保留原有里弄建筑风貌，导入文化创意产业与市井文化休闲产业业态，打造为集艺术创作与展示、餐饮休闲、特色购物等于一体的极具老上海里弄风情的文化创意产业园区。
表现方式：
田子坊特色集中体现于保留完好的石库门建筑、兼具文化创意产业及特色休闲商业的休闲业态。
-
石库门建筑：里弄工厂
对老工厂进行改造，融入文化艺术气息
-
石库门建筑：里弄民居
保留原有建筑风貌，再现老上海市井生活
-
业态：文化创意产业
以室内设计、视觉设计、工艺美术为主
-
业态：特色休闲商业
以咖啡、酒吧、餐厅、特色工艺品店、服饰店为主
运营
投资主体：
以政府出资改善基础设施为前提，租户投资为主体，租户投资改造厂房或民宅为主体。
| 方式 | 适用范围 | 特点 |
|---|---|---|
| 政府参与方式 | 弄堂厂房 | 泰康路艺术街管委会（政府代表）负责招商和市场监管，吸引知名艺术家入驻。租户自行装修，政府负责改造基础设施。 |
| 居民自行出租方式 | 弄堂民宅 | 产权属于原住民，经双方协商租借给入驻企业和艺术家。 |
经营模式：
“政府+居民+管委会+租户”四方博弈，共赢发展。
政府
- 政策优惠及宏观指导发展
- 改造基础设施及社区环境（2008年投资1000万）
- 获取税收
居民
- 房屋产权：属于原居民
- 居民与租户达成协议直接出租
- 居民获取租金，并租住其它地方
管委会
- 日常管理运作与服务
- 招商入驻，租金与居民2：8分成
租户
- 自行投资装修经营
- 以文化创意来提升社区文化及形象
租金比较：
租金价格比周边商铺高，尤其是小型商铺租金相比高出近1-3倍
田子坊及周边商铺平均租金价格比较
| 商铺类型 | 田子坊（元/天/m2） | 瑞金二路近泰康路（元/天/m2） | 打浦路近斜土路（元/天/m2） | 近8号桥（元/天/m2） |
|---|---|---|---|---|
| 20m2及以下 | 70 | 30 | 16 | 15 |
| 21-50m2 | 30 | 25 | 12 | 8 |
| 51-99m2 | 18 | 15 | 10 | —— |
| 100-150m2 | 12 | —— | 10 | —— |
注：数据参考2015年3月58同城、搜房网信息，田子坊租金：每年涨幅约10%
宽窄巷子
概况：
宽窄巷子历史文化片区，由宽巷子、窄巷子和井巷子三条平行排列的老式街道及其之间的四合院落群组成。规划控制面积479亩，其中核心保护区108亩。该区域是成都市三大历史文化保护区之一，于上世纪80年代列入《成都历史文化名城保护规划》。2008年宽窄巷子改造工程全面竣工后，导入原真文化业态，目前已有大批国内外著名商家进驻宽窄巷子，代表了最成都、最市井的民间文化，是成都城市旅游的新名片和居民日常生活休闲的首选地。
空间
总体布局：
宽窄巷子项目由三条步行街，共45个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店组成。街区之间用通道连通，实现了人气和商气的互动。在宽窄巷子两端分别设置了东广场和西广场，起到了聚集人气、提供促销场地的作用。
街区设计：
步行街长约400米，宽展巷子宽度以6~7米居多，窄巷子宽度为4米，街巷距离适宜集聚人气。
院落设计：
院落以一层为主，局部二层，均带天井，院落面积173~1100m2不等，主要集中在400~800m2。
业态
| 街道 | 业态分布 | 业态配比 | 商业与文化景观比例 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 餐饮 | 休闲 | 购物 | 其他 | |||
| 宽巷子 | 酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒馆、特色客 栈、特色企业会所、SPA 等 | 50% | 25% | 10% | 旅馆5%， 文化艺术10% |
7:3 |
| 窄巷子 | 各国西餐、各地品牌餐饮、轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店 | 17% | 53% | 26% | 4% | 6:4 |
| 井巷子 | 酒吧、夜店、甜品店、婚场、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚 | 20% | 30% | 40% | 10% | 4:6 |
总体业态占比：
餐饮、休闲业态占到了65%
| 街道 | 主题 | 业态档次占比 | 目标客群 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 高档 | 中档 | 低档 | |||
| 宽巷子 | 闲 | 28% | 50% | 22% | 针对怀旧休闲客群 |
| 窄巷子 | 慢 | 39% | 56% | 5% | 针对主题精品消费的目的性消费客群 |
| 井巷子 | 新 | 80% | 20% | 针对都市年轻人客群 | |
商业分布特点：
- 业态多样性；
- 主题明确、层次分明；
- 体现时间序列；
- 适应不同客群
| 类型 | 数量 | 名称 | 细分属性 |
|---|---|---|---|
| 文化零售 | 20 | 四川三宝 | 食品 |
| skap | 皮具箱包 | ||
| 见山书院 | 图书音像 | ||
| 创意盒子 | 工艺品 | ||
| 水绘陶茶 | 烟酒茶 | ||
| 上海故事 | 服装 | ||
| 谭木匠 | 工艺品 | ||
| 蜀江锦院 | 工艺品 | ||
| 成都画院 | 工艺品 | ||
| 翠玉阁 | 珠宝首饰 | ||
| 不二 | 工艺品 | ||
| 可遇 | 工艺品 | ||
| 追银族 | 工艺品 | ||
| 73.村 | 工艺品 | ||
| 莲上莲饰品 | 工艺品 | ||
| 琉璃会 | 工艺品 | ||
| 古今物语 | 工艺品 | ||
| 不存在 | 工艺品 | ||
| 熊猫屋 | 工艺品 | ||
| 散花书屋 | 图书音像 | ||
| 文化正餐 | 22 | 正旗府 | 特色餐饮 |
| 宽坐 | 特色餐饮 | ||
| 听香 | 特色餐饮 | ||
| 一饮天下 | 特色餐饮 | ||
| 宽巷子3号 | 特色餐饮 | ||
| 海棠晓月 | 特色餐饮 | ||
| 花间 | 特色餐饮 | ||
| 香积厨1999 | 特色餐饮 | ||
| 紫园 | 特色餐饮 | ||
| 养云轩 | 特色餐饮 | ||
| 九一堂 | 特色餐饮 | ||
| 兰亭叙 | 特色餐饮 | ||
| 三块砖 | 特色餐饮 | ||
| 尽膳 | 特色餐饮 | ||
| 成都映象 | 特色餐饮 | ||
| my noodle | 小吃 | ||
| 龙喧 | 特色餐饮 | ||
| 上席 | 特色餐饮 | ||
| 莲花坊 | 特色餐饮 | ||
| 市井生活 | 特色餐饮 | ||
| 味典 | 小吃 | ||
| 大妙 | 特色餐饮 |
| 类型 | 数量 | 名称 | 细分属性 | 第二属性 |
|---|---|---|---|---|
| 社交型正餐 | 5 | 滴意 | 特色餐饮 | |
| 瓦尔登 | 特色餐饮 | |||
| 悠格纳斯 | 特色餐饮 | |||
| 品德 | 休闲餐饮 | |||
| 青苑 | 休闲餐饮 | |||
| 社交型休闲简餐 | 13 | 可居 | 休闲餐饮 | 文化零售 |
| 陆福茶艺 | 休闲餐饮 | |||
| 而已 | 休闲餐饮 | |||
| 中国红 | 茶馆 | |||
| 里外院 | 休闲餐饮 | |||
| my coffee | 休闲餐饮 | |||
| 星巴克 | 休闲餐饮 | |||
| 碎碟咖啡 | 休闲餐饮 | |||
| 一丁咖啡 | 休闲餐饮 | |||
| 竹叶青 | 休闲餐饮 | |||
| 点醉 | 休闲餐饮 | |||
| 羽台后 | 休闲餐饮 | |||
| 恺庐院子 | 休闲餐饮 | |||
| 黛堡嘉莱 | 食品 | |||
| 文化展览展示 | 2 | 游客中心 | 专业服务 | |
| 张彩芹故居 | 旅游观光 | |||
| 娱乐 | 13（其中三个私宅） | 静苑 | 私宅 | 社交型休闲简餐 |
| 宽居 | 私宅 | |||
| 六合院 | 私宅 | |||
| 子非 | 休闲会所 | |||
| My gym | 休闲会所 | |||
| 柔软时光 | 休闲餐饮 | |||
| 白夜 | 酒吧 | |||
| 老胡同 | 酒吧 | |||
| 胡里 | 酒吧 | |||
| 明德坊 | 休闲餐饮 | |||
| 九拍乐府 | 酒吧 | |||
| 荷欢 | 酒吧 | |||
| 地润会所 | 休闲会所 | |||
| 文化住宿 | 5 | 德门仁里 | 文化住宿 | |
| 龙堂客栈 | 文化住宿 | |||
| 宅院酒店 | 文化住宿 | |||
| 小观园 | 文化住宿 | |||
| 钓鱼台精品酒店 | 文化住宿 |
合计：80 有两个店铺属性双重，按照前者属性统计 ; 按照两大类分：休闲社交31 特色文化体验49 ; 无文化培训类业态
特色
总体特色：
- 最具典范性成都历史文化商业步行街区
- 中国首个院落式情景消费体验区
- 成都城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心
表现形式：
明清古建（修旧如旧）
- “修旧如旧”的开发原则
- 整个宽窄巷子的改造中，历史及文化传统如何与现代人生活和现代产业相结合的思考贯彻始终，杜绝过度和多余改造。
+
原真文化（三态合一）
-
“文态、业态、形态”三态合一
● 文态、形态：承载文化遗产的精神灵魂和整体景观显现（景观小品、环境打造）
● 业态：作为一种生活方式的遗产情韵植入现代生活的消费内容。（业态规划、业种配比、商源准入）
不仅使成都的文物遗产在保护与产业再造中，最大限度避免同质化竞争，也令其独特的文化价值，进一步被认同、提升、传承。
四大手段铸造“最成都”休闲商业街区
-
氛围营造
于建筑、景观设计中体现少城千年的城市传统沉淀，给外来参观者传递真实的历史记忆……
-
本体再现
复原1935年民国时期一户普通成都人家生活场景，向游客呈现老成都的生活状态。布局为典型的川西民居。
-
衍生活化
融入新的文化创意产业，注重民俗及文化活动运营，重点引进文化类、表演类、主题艺术类业态，构建独一无二的购物体验。
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融合创新
在保留老成都建筑基础上引进法国餐饮、法国著名巧克力、星巴客咖啡等，大量酒吧、慢摇吧等商家打造最成都的夜生活。
运营
运营主体
成都文旅资产运营管理有限公司，负责宽窄巷子的投资、营运、招商、管理等方面。
核心问题
法规限制、拆迁、保留重建比例、建筑风格、商户定位
投资产值
投资：核心街区耗资6亿元；年接待游客900多万人次；年产值：4亿元
招商策略
- 商源准入：面向特定人群进行招商，让文化人成为文化创新的主角和主体，同时文化外表和商业理念相结合。 经营回报仅被看作宽窄巷子招商中的基础条件，而品牌回报和社会活动回报成为关键。
- 业态规划：宽窄巷子项目通过业态规划、业种配比，既保留了老成都的原真生活体验，又融入了外地文化。
- 联盟式招商：对文化、资源、交通等进行充分思考，形成最适合发展的产业体系，又对应产业群，给商户最大的满足。
运营策略
- “城市孤本”：营销策略让商家排队进驻。
- 以活动带动人气：甚至在最初用过对商家进行补贴来实现，与商业业态相结合，展开数量非常之多的各类主题节庆、活动。
- 与城市营销相捆绑：文旅集团承担着成都城市营销的光荣使命，以境外营销为重点，创新营销手段，通过与国际知名品牌企业合作、在境外设立营销中心等举措，全面提升成都的国际知名度；
- “样板营销”运营模式：宽窄巷子运营团队从打造之初就确定了“选出36个核心院落，通过36个院落稀缺性做出品牌和品质，再推广到其他宅院的招商”的打造模式。
运营机制
政府经营环境
- 战略制定
- 综合管理
- 配套支持
企业经营市场
- 商业定位
- 招商规划
- 市场营销
民众经营文化
- 文化创新
- 具体经营