系统研究

温泉产品——形态

基本形态：室外泡池、室内泡池、汤屋


延伸形态：SPA、水疗、水游乐


关联产业：康疗、会议、度假、运动、甚至农业

温泉产品——产品组合

温泉产品——空间布局

以温泉资源为中心，圈层式依次布局核心产品、配套产品和外围产品


温泉项目运营——开发的基础条件

水量决定规模

  • 温泉资源也同石油、煤矿一样，是可枯竭、不可再生的自然资源。

水温决定成本

  • 温泉有杀菌保健，对皮肤有治疗作用，但与温泉的类型和温度有关。
  • 低温温泉容易滋生细菌，当温度降到40度以下，久泡易受感染，产生发炎症状。

水质决定品质

  • 以化学组成、地质、物理性质、温度……加以分类

气候决定经营

  • 北方：以长江流域以北地区，春秋季是旺季，冬季是淡季，夏季是平季；
  • 南方：以长江流域的以南地区，冬季是旺季，夏季是淡季，春秋是平季；
  • 西南：四季区分不明显，无经营的淡旺季之分，全年都适合泡温泉
温泉名称 占地（亩） 资源特点
泉质 开采量(m3/d) 水温
日月谷温泉 390 碳酸石盐泉 3500 表层82℃深层92℃
骏豪温泉 142.5 不详 不详 不详
天沐温泉 70 海水温泉 4000 90℃以上
山海恋温泉 30 不详 600 39.5℃
翠丰温泉 30 淡水温泉 2500 57℃
金穗温泉 45 火山硅酸泉 800 65℃
盛之乡温泉 315 碳酸氢钠泉 1200 不详
林墩温泉 68 碳酸氢钠泉 不详 53℃
弦龙温泉 638 不详 不详 不详
金汤湾温泉 1500 矿泉 2000 65℃

温泉项目运营——管理主体

温泉项目运营——经营管理方式

深化管理，完善体系，打造温泉管理的先行者

温泉的经营管理主要分为三类：

专业型---委托管理

由投资商投资酒店，委托专业的酒店管理公司进行全面管理的合作形式。开发商为“产权人+经营者”，专业商业运营公司为“管理者”佣金支付：

第一类：2-4%总营业收入（基本管理费）+在协定成本控制范围内约定的奖励管理费。

第二类：2-4%总营业收入（基本管理费）+提取房间总收入最高可达5%的特许连锁费用。


非专业型---自主管理

由投资人的亲信、亲戚等跨行业经营管理的人士和商务酒店管理公司或机构等进行管理。


混合型

指投资人在社会上招聘的前面两者混合的自组团队等。


目前，御温泉国际度假酒店管理集团成立了专业的温泉管理公司——励邦英雄温泉管理咨询公司，致力于提供温泉项目投资分析、可行性 研究、策划设计、项目筹建、开业筹备、管理培训等全方位的咨询顾问服务。

温泉项目运营——盈利模式

必要门票消费+多元化可选择的休闲消费构成丰富的收益渠道

珠海御温泉通过收取门票形式的必要消费和餐饮、住宿、康疗、会务、商业街区等选择性消费来获得经济效益。

盈利模式分析 备注
必要消费 门票 销售入园门票 门市价：168元/人（露天泡池+休闲饮品）
选择性消费 餐饮类 御食坊、御满堂、王府农庄、王府西窖、久大桶、居酒屋、小镇食街、千色胡同 涵盖大众到高端的各色美食服务
住宿类 云来客栈、御瀛庄 提供不同档次，多至7人的房间选择；住宿价格人均200-1500元不等，包含露天泡池。
康疗类 太医五体、草本按摩、面部护理等 价格在30-600元不等。
会务类 大中小三个会议中心，可承办20—100人不等的会议类型。 承办公司年会、学术报告、培训讲座、招商推介会等。
独立小汤镇 泡汤、美食、娱乐、特色纪念品、节庆活动等 小汤镇体验活动不包含在入园门票中，需独立收费。

温泉开发与保护——面临的主要问题

1. 南京汤山温泉

由于汤山温泉水资源过度开发、随意开采，现在的汤山温泉已经要挖掘到1000米深才能出温泉水，且温泉容易丧失部分热能，长此以往将可能产生水源枯竭等问题。



2. 广东港资温泉度假村/海南温泉

无论是广东省的港资温泉度假村还是海南岛的新兴温泉地,一般的模式是：偌大的开发区域被围墙圈住,割断了与当地居民区的联系，当地居民只能通过做一点小卖买和小运输分得旅游利益。这样的建设模式无疑对当地社会构成了不稳定因素。

温泉开发与保护——开发策略

政府工作内容

  1. 编制《地下资源开发管理条例》。
  2. 编制片区温泉带总体开发规划和控制性规划。
  3. 在温泉主要储藏区划出核心保护区，明确保护范围。
  4. 建立供水中心，集中供水。
  5. 建立地热自动监控管理系统。
  6. 对温泉边缘地带低温热水和保护区内地下冷水统筹规划，统一管理。
  7. 坚决制止超量开采，推广二次利用和水位回灌。
  8. 严格控制温泉项目开发数量及规模，投资低于5000万的温泉开发项目不予审批。
  9. 针对开发利用中出现的实际问题，组织专家开展课题研究，对开发利用中的成熟技术加以推广。
  10. 推广污染治理，严格污染控制，对污染源要进行根治，对影响温泉资源保护利用的产业项目要进行异地安置或关闭。温泉带周边2公里范围内不得建设高污染排放项目。

企业工作内容

  1. 建立水循环再利用设施，提高热水的重复使用率。多层级使用，循环利用，一水多用，减少地下水的开采量。
  2. 建立污水回收处理设施，将高矿化度或有害成份超标的地热废水进行处理，避免对浅层水形成污染。
  3. 保护好生态环境，设立卫生防护带，杜绝一切污染源。注意观测在开采区内随着开采量的增大可能引起的地面局部沉降。
  4. 在主管部门和省行业协会的指导下，每年做一次系统的监测资料整理分析和预测预报工作，做到开采和保护工作稳步推进。
  5. 组建开采、监测和保护专项小组，负责温泉开采、监测和保护工作，以适应开发工作的需要。
  6. 根据开采动态监测预报资料分析，必要时适度控制开采量，控制在自然排泄量或B级开采量(即勘探阶段的抽水量)内。