民宿发展趋势
概念更新
从概念上，我们提出广义民宿的概念——泛民宿
传统的民宿定义已无法涵盖兴盛的各类民宿，泛民宿其特征表现为根植于乡村文化形态，为旅游者驻留而设计的文化主题鲜明、功能复合、兼具人文情怀与经营理性的特色住宿产品。
- 是一种生活体验
- 一场主客的交流，共有情怀的互动
- 经营规模小，服务个性化人群
- 地域文化的充分展现
- 精彩的建筑设计，极致的服务理念
- 理性的投资回报，关注持久性
模式创新
从发展模式上，特色民宿“+”成为民宿经营的新潮流
| 依托资源 | 文化体验类：古镇“+” | 生态休闲类：风景区“+” | 微旅游目的地：特色民宿“+” | |
|---|---|---|---|---|
| 核心特点 | 民宿因古镇存在 | 依托景区辐射，资源环境辐射或客群辐射 | 民宿本身足够特色，形成品牌 | |
| 开发方式 | 门票主导模式 | 开放商业模式 | 乡村旅游、自然风景区景区依托 | 环境依托/品牌依托 |
| 典型案例 | 乌镇（东栅+西栅） | 平乐（平乐古镇+平沙落雁） | 九寨沟、黄山周边民宿群 | 台湾宜兰厝、莫干山民宿 |
| 商业业态布局 |  |
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| 产品组成 | 1.特色商业街（餐饮、购物、住宿、休闲娱乐）购物比例40-60%左右，住宿与休闲娱乐的比例较低 2.民宿集群（住宿为主，民宿自带的少量休闲商业配套） |
1.景区休闲观光 2.民宿集群（住宿为主，民宿自带的少量休闲商业配套） |
1.民宿集群（住宿为主，民宿自带的少量休闲商业配套） 2.集中休闲配套商业（满足游客日常生活需求） 3.多个休闲活动场所（生态采摘、温泉养生等） |
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特色商业民宿景区休闲活动场所
功能复合
从产品功能上，以住宿体验为核心，功能复合才是更好的发展思路
成功案例解析
案例选取两大维度
1.民宿集群发展，民宿经济带动区域；2.特色显著，自成风景的单体（连锁）民宿
集群式发展：莫干山民宿群
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民宿经济已成为当地重要经济支柱
2015年德清民宿民宿已达200多家，全年营收1.7个亿左右，民宿经济已成为当地重要经济支柱。
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多国资本投入，洋家乐带动民宿整体发展
德清各类“洋家乐”35家，分别由来自南非、法国、英国和比利时等10余个国家的外商投资经营。“洋家乐”的成功，对莫干山民宿经济的发展至关重要。
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文化底蕴浓，建筑本身也是风景
名人故居建筑文化底蕴深厚，本身就是极具魅力的住宿依托。“一村一品”，差别竞争。
改造类民宿：原有民居改造，整体保留乡村氛围，挖掘原有文化
隐居莫干
隐居莫干有两处宅院，
一处依山，四周是满山翠竹；
一处傍水，脚下是潺潺溪水；
主人分别给它们取了名：
山隐、水隐。
庾村1932茧舍
一座以休闲创意为主轴的文化创意园，涵盖餐饮、住宿、文化展示、艺术公园等。在旧的建筑格局上融入了不同的主题，新旧融合、相得益彰。
新建类民宿：根据选址进行建筑设计，主题丰富，建筑造型多样
大乐之野
共有两幢，
主幢两层楼各有两间客房，
均坐北朝南，以节气命名，
分别为谷雨、小满、
白露、小寒。
向特色度假目的地转化
- 现状：以系列住宿产品为核心特色
- 规划：完善度假休闲要素，强化度假枢纽-网络建设
- 核心产品：洋家乐、民宿等住宿产品
- 配套项目：莫干山旅游集散中心丨久祺国际骑营
- 支撑工程：10个“一”工程
- 游客中心丨休闲娱乐场所丨文化互动展示场所丨健行道丨环卫系统丨标识系统丨信息宣传系统丨户外休闲运动丨农事活动丨民俗文化节庆活动
自成风景：过云山居
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选址精心
客群保障：位于浙江丽水松阳，距杭州200公里，距上海350公里，坐拥长三角核心城市群客源。
环境优异：群山环绕，生态优美，本身是摄影爱好者公认的最佳地之一。
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定位精准
聚焦长三角地区月收入8K以上、爱旅游、爱自然的城市白领。
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主题明确
一个富有诗意的名字，使人产生向往之情；借助摄影胜地优势，让摄影照片成为最好的宣传。
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合理的运营管理
各司其职：做纸媒的合伙人负责宣传；企业主合伙人负责运营。
取长补短：无餐饮，与周边农家乐合作，游客体验和邻里关系两不误；组织山林野味的品尝、采购。
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持续经营的理念
项目投资收益合理，建设成本回收期较短，在行业内收益回报率较高。
建设成本控制：394万
运营成本：4万/月
运营收入：15万/月
成本回收：4年
自成风景：松赞系列
打文化差异牌，让独特的藏式文化元素作为卖点
松赞林卡1家：在云南建立的第1家藏式5星标准酒店，有75间客房。
松赞精品系列山居5家：分别位于香格里拉、梅里、奔子栏、塔城和茨中，座落在雪山与峡谷间，远离任何游客的小村庄附近。
- 由法国雅高集团美憬阁管理，
为游客提供家庭般的迎客方式 - 纯正极致的藏式文化体验
- 传统的藏式石砌结构建筑，
加以藏文化博物馆似的装饰 - 建造于村庄之中或旁边，这为游客创造机会，
充分接触当地文化和充满活力的生活 - 将旅游度假住宿产品延伸为完整的旅游度假产品
自成风景：芦茨土屋
一场与艺术的对话，设计感十足的客房设计成为核心特色
- 区位：杭州桐庐县富春江风景区富春江镇芦茨湾
- 房间数：8间
- 开发公司：个体经营
- 营业时间：2003年03月
- 功能：餐饮、酒吧、休闲娱乐
- 核心特色：每套风格各异，个性鲜明，有东南亚风格，田园风，中式风，也有地中海风情的，充满设计感。
| 房型 | 房间名称 | 特色 |
|---|---|---|
| 东南亚风格 | 烟雨朦胧 | 榻榻米茶座，太师躺椅，杨梅树下 |
| 古典欧式风格 | 似曾相识 | 贵妃躺椅，木炭壁炉，杨梅树中 |
| 后现代中式 | 秋天童话 | 阁楼榻床，书房组合，木炭组合，杨梅树上，天文观测 |
| 古典中式 | 朝花夕拾 | 韦小宝式大坑，书法案台，两把交椅，水池之畔 |
| 田园风格 | 花样年华 | 乡村沙发组合，木炭壁炉，露台 |
| 地中海风情 | 浪漫满屋 | 帷幔圆床，原木组合沙发，原木壁炉，星星露台 |
- 尊重环境：依山傍水的原木房子做到对环境的最大尊重，一颗古老的杨树完整的穿过阁楼露台上的地板。
- 静心设计：土屋的每一个构造，房屋里的每一处设计都是主人自己设计的，里面摆设的饰品都是主人从世界各地淘来的，日本的烛台、泰国的化妆镜、印尼的灯罩等。
- 星级配套：芦茨土屋硬件上也有保证，所以客房全部是按照星级酒店的水准来配置，柔软的被褥、24小时热水与独立卫生间，让习惯享受的都市人完全没有不必要的担心。
艺术性体验活动，享受艺术家的生活
| 芦茨土屋的14种拓展活动 | |
|---|---|
| 自己亲手做一个陶艺品 | 真正原汁原味的芦茨土菜 |
| 和心爱的人一起数星星 | 露天野餐怎能少得了BAR-B-Q |
| 展现设计的天赋 | 不必计较自己是不是园艺大师 |
| 在土屋，我就是一个农民 | 尽情体验垂钓的乐趣 |
| 水疗SPA，做一个宠爱自己的女人 | 壁炉，传统的取暖方式 |
| 重温历久弥新的试听感动 | 和小朋友一起玩 |
| 没有什么地方，再比这里更适合做瑜伽 | 和宝宝一起呼吸自然 |
自成风景：茶香丽舍
依托西湖西山景区的生态环境，以地道的杭州本土文化风情取胜
- 区位：浙江省杭州市虎跑路四眼井
- 房间数：29间
- 开发公司：个体经营
- 营业时间：2010年开业
- 功能：生态休闲、住宿、观景
- 核心特色：中西混搭的装修，29个房间29种风格，每次来都可以住不同房间品味不同的心情，而“家”的温馨感不变。
| 产品类别 | 产品名称 | 产品概况 | |
|---|---|---|---|
| 住宿 | 独院 | 度假民宿 | |
| 中西式住宿 | 家庭民宿、商务民宿 | ||
| 餐饮 | 中餐室 | 生态休闲中餐，可容纳20人 | |
| 休闲 | 室内 | 茶室 | 品茶闲聊的室内休闲空间，小体量 |
| 图书馆 | 室内读书室、配少量图书杂志，环境清静，8个座位。 | ||
| 户外 | 户外茶吧 | 休息观景公共区 | |
| 小花园 | 户外休闲 | ||
29间客房，29种不同的客房设计
主人是个四十来岁土生土长的杭州人，朋友们习惯叫他老倪，熟谙杭州、迷恋西湖的他，热情好客并且善聊。入夜时，主人会泡好一壶茶，一群来自天南海北的或认识或不认识的人便围着茶桌海阔天空地聊开了……
29个房间29种风格，不同房间品味不同的心情，而“家”的温馨感不变
| 茶香园 （田园） |
土屋 （中式） |
椰风解语 （东南亚） |
光影魅惑 （玄幻） |
罗马假日 （宫廷） |
爱在暹罗 （泰式） |
滑落指尖 （巴洛克） |
似水流年 （乡村怀旧） |
荷塘月色 （中式） |
薄绿微薰 （小清新） |
| 花间堂 （中式） |
往日时光 （欧式） |
爱情海洋 （混搭） |
咖啡光阴 （美式） |
转角遇到爱 （浪漫） |
大和之舞 （日式） |
遗忘时光 （美式） |
微晨海风 （地中海） |
水晶花房 （田园） |
绿野仙踪 （乡村田园） |
| 浪漫满屋 （混搭） |
恋上地中海 （欧式） |
午后阳光 （混搭） |
邂逅爱琴海 （地中海） |
和风禅语 （中式） |
香榭丽舍 （法式） |
木樨为邻 （欧式混搭） |
春天华尔兹 （韩式田园） |
枫丹白露 （法式） |
梦回石库门 （老上海） |
自成风景：猪栏酒吧民宿客栈
古民居改造的范本，以徽式风格修旧如旧创新住宿体验
- 区位：中国黄山市黟县碧山村漳河边老油坊
- 房间数：19间
- 开发公司：个体经营
- 营业时间：2010年开业
- 房屋主人：两位诗人有缘购得，并重新打造
- 核心特色：两处各具特色，都由老的徽派代表民居改造而成，它们的出色之处在于：修旧如旧，化腐朽为神奇，让历史延续，并赋予了它新的生命。
| 产品类别 | 产品名称 | 产品概况 | |
|---|---|---|---|
| 住宿 | 徽式老宅 | 古朴建筑，融入花雕等细节，明代风格的三层建筑，包括大床房、标准间、三人间、家庭房 | |
| 餐饮 | 大餐厅、小餐厅 | 主要提供新式改良徽菜品尝 | |
| 文化体验 | 室内 | 书房 | 传统徽式装修样式，即可作为景观观赏，也可休闲读书 |
| 休闲 | 户外 | 山泉小溪 | 将山泉引致客栈后院，可观景玩水 |
| 水库 | 骑行观赏游玩 | ||
总结：投资前的理性思考
区域选择很关键
民宿当前还无力形成完全独立的旅游吸引，必须依赖旅游景区或旅游目的地而发展；选择具有强大客源基础、可进入性高的区域，更易存活和盈利。
民宿特色是根本
民宿的兴起根本上是自助游与休闲度假旅游发展的必然结果，本质上是一种个性化和深度游的体验方式，个性化的民宿设计、可体验的独特文化、优质的服务应是核心关注点。
外部资源要善用
微信等自媒体、专业的网络平台、民宿协会、政府政策等都是在民宿运营管理中可资利用的外部资源，善用资源进行传播与营销，通过合理调配降低成本，是提升效率、良性运营的基础。
