模式总结

background

类型对比

项目概况

类型

名称

区位

距离大中城市或景区距离

项目面积

投资额

定位

开发主体
城市依托型

甘坑客家小镇

深圳市龙岗区

距离深圳市区15公里，约0.5小时车程

占地面积18000亩，（一期建面约6万㎡）

500亿元

深圳都市慢生活文化小镇，中国文创第一镇

华侨城文化集团

景区依托型

灵山小镇 · 拈花湾

无锡市马山半岛

离灵山大佛景区约5公里，约0.25小时车程，距离上海、南京、杭州约1.5小时车程

占地面积1600亩，建面35万㎡

53亿元

以禅意为主题的心灵度假小镇

无锡灵山文化旅游集团有限公司

线路依托型

彝人古镇

楚雄市经济技术开发区

距离昆明市区150公里，约2小时车程，距离大理180公里，约2.5小时车程，距楚雄市区3公里，约0.15小时车程

占地面积3161亩，建面100万㎡

32亿元

彝文化为灵魂，集文化景区、旅游集散地、城市会客厅等多种功能于一体的特色小镇

楚雄汇通房地产开发有限公司

景区型

古北水镇

北京市密云区古北口镇

距离北京市区120公里，约1.5小时车程，密云区60公里，承德市区80公里

占地面积6900亩，建面43万㎡

45亿

“观光+休闲+度假+会议”功能于一体的复合型景区

北京古北水镇旅游有限公司

开发时序

类型 名称 开发节奏 开发逻辑
前期 中期 后期
城市依托型 甘坑客家小镇 “甘坑客家小镇”于2012年立项，由政府主持开发工作，已打造一期文化商业街 2016年，华侨城入驻甘坑，对一期商业街进行升级，并以本土小凉帽IP为核心，打造文创产业基地 未来以打造“文化IP+新兴技术+新型传播方式“的产业链为目标，打造集文化、生态、科技、旅游四位一体的甘坑新镇 对古镇进行扩容、升级打造，并导入文创、科创产业，构造“IP Town”创新发展模式，实现土地增值及产业集聚，随后开发大量旅游及配套地产，逐步打造成区域新镇
景区依托型 灵山小镇 · 拈花湾 2010年起，进行概念设计，并将招商前置，确保项目后期的稳定运营 2012年起开始建设，包括度假地产及商业街部分，于2014年抢先开盘度假物业，15年底开放商业街 未来打造超强IP度假旅游目的地，并将拈花湾作为知识管理数据量化的载体，便于集团日后输出管理，打造文旅运营商 依托已有景区较优的品牌效应，先期打造大量度假地产，实现资金回笼，同时开放商业街，并逐步完善旅游产品，打造成集团标杆项目，便于后期品牌输出
线路依托型 彝人古镇 2005年起，以开发旅游商业为主，辅以别墅、院落等住宅物业 2007年起，主要发展住宅物业，其中前4期以商业为主，实现商住联动，随后开发相关配套 后期通过彝人古镇的项目平台，孵化出自己的文旅产业IP，在推动彝人古镇的业态品质化提升的同时，反哺到集团总部 先期以旅游开发为主，为地产搭建价值平台，后期通过大量地产回现，促进旅游滚动开发，最终孵化出集团文旅产业IP，反哺集团总部
景区型 古北水镇 2010年与政府签订战略合作协议，延续乌镇开发模式，迁出原住民，实现整体产权开发，并进行多元融资 同时开发度假地产和景区部分，并于2014年8月首开度假地产，同年10月开放景区，当年实现盈利 逐步提升会展等产业发展，联动周边地块，以度假、养生、运动等为主题，打造品质度假区，并陆续开发度假地产 前期开发少量度假地产，实现短期账目平衡，并以“整体产权开发+多元融资模式”实现整体开发，后期规划多元住宿产品，并更新度假地产配套
结论：

城市依托型/线路依托型

模式一“先旅游、后大量地产”：先期主力开发旅游产品，从而实现土地增值或产业集聚，后期通过产业或大量地产实现资金回笼

景区依托型

模式二“先大量地产、后旅游”：先期通过大量地产的开发，实现资金回笼，后期再逐步补充旅游产品

景区型

模式三“先少量地产、后旅游”：先期通过少量地产的开发，实现现金流账目的优化，并为后期旅游产品的开发提供资金保障

客源特征

类型 名称 游客量 旅游客群 地产客群
范围 团散比 出行目的
城市依托型 甘坑客家小镇 2017年250万人次 周边居民和深圳城市居民为主，兼顾深圳旅游客群 散客为主 休闲 ——
景区依托型 灵山小镇 · 拈花湾 2017年174万人次 灵山胜境景区分流游客和长三角经济圈游为主客 团：散=3:2 休闲 无锡：上海：其他=56%：11%：33%
线路依托型 彝人古镇 2017年1150万人次 昆大丽游线上团客为主，兼顾楚雄市及周边县游客、昆明游客 团：散=4:1 休闲 外地：楚雄市区：楚雄周边：昆明等周边=46%：26%：14%:14%
景区型 古北水镇 2017年275万人次 京津冀区域游客为主，尤其是北京本地居民，辐射全国客群 团：散=3:7 度假 北京及周边的投资客群为主，自住与投资各一半
结论：
客群形式：城市依托型和景区型客群形式以散客为主，景区依托型和线路依托型客群形式以团客为主。
客群范围：其客群范围本外地兼具，城市依托型以本地居民为主，景区依托型和线路依托型以外地客群为主，景区型以所在经济圈客群为主。

功能分区

名称 甘坑客家小镇 灵山小镇 · 拈花湾 彝人古镇 古北水镇
类型 城市依托型 景区依托型 线路依托型 景区型
空间结构
功能分区 生态公园体验区（旅游界面）+核心文化休闲区（商业界面）+居民生活服务区+客家文化展示区（产业界面） 湿地景观（旅游界面）+商业休闲区（商业界面）+度假物业（产业界面） 太阳历公园（旅游界面）+商业休闲区（商业界面）+度假物业（产业界面） 司马台长城（旅游界面）+古北水镇景区（商业界面）+长城源著（产业界面）
结论：
功能分区：商业界面通常居中布置，观光和度假界面两侧布置，形成以商业界面为核心，联动两侧发展的空间策略。

产品模式

类型 名称 旅游部分 商业部分 产业部分 产品模式
（引客产品+留客产品+衍生产品）
城市依托型 甘坑客家小镇 按照原有建筑进行修缮和升级，并从全国各地的客家聚居地将经典建筑迁移至此，打造客家风格建筑群落 以客家风情为主题，打造千米客家长街，同时建设亲子休闲娱乐系列项目，如小凉帽农场、小凉帽V谷乐园等 已形成了以小凉帽IP为主的文创产业基地，同时导入科创、乡创等创意产业，后期规划打造多元居住板块 传统客家人生活文化体验（引客产品）+休闲商业街-亲子娱乐项目（留客产品）+文创/科创/乡创产业（衍生产品）
景区依托型 灵山小镇 · 拈花湾 旅游与商业部分融合，集中于15.5万平方米的香月花街，有近300家店铺，包含文创零售、主题餐饮、休闲娱乐、客栈民宿等业态，同时设置少量观光景点 以度假物业为主，占地553亩，打造独有建筑风格 休闲商业街-住宿配套（留客产品）+旅游地产/商务会展（衍生产品）
线路依托型 彝人古镇 主要包括丰富的民俗活动及主题表演，以及少量的文化景点植入 配套大众型购物、餐饮、住宿等接待功能产品，业态以大众型购物占比最高 地产产品种类齐全，前期以商业地产开发为主，后期靠住宅销售快速回笼资金，同时发展商贸会展产业 民俗文化体验（引客产品）+休闲商业街-特色购物（留客产品）+旅游地产/商贸会展（衍生产品）
景区型 古北水镇 营造特色的北方水乡风貌及N个特色文化景点，并打造丰富的演艺及节庆活动 打造品质度假酒店群，包括4家精品酒店、5家主题酒店及23家民宿客栈，共1378间客房；此为打造十条文化体验型商业街 发展商务会展产业，景区内共有会议场所30余个；
一期旅游地产项目“长城源著”，二期占地300,亩，预计以旅游度假公寓住宅为主 		北方水乡文化体验/品质度假酒店群（引客产品）+体验型商业街-演艺活动（留客产品）+商务会展/旅游地产（衍生产品）
结论：
城市依托型小镇以发展文创/科创/乡创产业为重点，景区依托型和线路依托型以旅游地产为主要衍生产业，景区型以商务会展为主要衍生产业。

盈利模式

类型 名称 旅游收益 商业收益 产业收益 盈利模式
城市依托型 甘坑客家小镇 以小景区门票收入为主
（小凉帽农场、小凉帽V谷乐园等） 		主题酒店、主题餐厅收益及对外集中出租商铺的租金 甘坑客家文化孵化出的小凉帽IP及衍生品收益 目前以二销收入及商铺租金收入为主，小景区门票收入为辅，逐步扩大文创、科创、住宅的产业型收入
景区依托型 灵山小镇 · 拈花湾 以门票收入为主
（景区大门票120元/人） 		包括酒店、客栈、会议会展收入，及商业物业租赁、经营、管理收入 产权式公寓酒店及别墅售卖收入 以度假物业收入为主要资金回流途径，逐步增加二次消费及商业长期运营收入
线路依托型 彝人古镇 以景区小门票收入为主
（彝人部落A区~VIP区：160元~200元） 		休闲、餐饮、住宿等活动构成古镇二次消费收入 以商铺的销售及运营收入，以及住宅的销售收入为主 以旅游物业的销售及运营收入为主，经营性收入为辅
景区型 古北水镇 景区大门票收入为主
（景区大门票150元/人） 		酒店、餐饮、购物等二销和租金 度假地产销售及物业托管运营收入 “景区门票+商业经营+地产销售“为主要盈利构成
结论：
依托型：以产业收益为主要资金回笼方式，小门票收入为辅助
景区型：旅游地产收益实现短期账目平衡，景区门票收益、商业收益比重相对均衡，并逐步扩大商业收益比例

运营模式

类型 名称 运营主体 管理方式 旅游部分 商业部分 产业部分 运营模式
城市依托型 甘坑客家小镇 益田集团负责商业部分运营 大开放小封闭 自持自营 商铺出租，主题酒店、主题餐厅等自持自营，V谷乐园未来将采取连锁经营、全国规模化布局 文创、科创等产业自主开发运营，未来住宅将以出售为主 大开放小封闭+品牌性项目自持自营+商铺出租+商业委托运营+主要产业自主运营+住宅出售
景区依托型 灵山小镇 · 拈花湾 无锡灵山文化旅游集团 封闭 自持自营 酒店及客栈由灵山集团自营，工艺品及旅游购物是与经营户联营，饮品及餐饮为租赁模式，未来会逐步调整和减少租赁模式的面积 地产出售后，引入途家平台，获得的租金收益与业主进行分成 封闭+品牌性项目自持自营+商铺联营或出租+度假物业引入第三方平台
线路依托型 彝人古镇 伟光汇通 大开放小封闭 自持自营 沿街商铺出售，售后返租运作，酒店和会展经营部分自持 住宅出售 大开放小封闭+品牌性项目自持自营+商铺售后返租+住宅出售
景区型 古北水镇 北京古北水镇旅游有限公司
陈向宏团队 		封闭 自持自营 酒店自持，其他物业自营+出租 地产出售后，长城源著与小猪短租等共享平台合作，为业主搭上共享经济的便车 封闭+品牌性项目自持自营+商铺自营或出租+度假物业引入第三方平台
结论：
模式一（大开放小封闭式）：品牌性项目自持自营，商铺和住宅均以出售为主，必要时实行售后返租
模式二（封闭式）：品牌性项目自持自营，商铺以自营为主，联营和租赁为辅，度假物业引入第三方平台

模式小结

城市依托型

城市依托型小镇多位于交通便利的大中型城市周边，距城市一小时左右车程，可辐射大量有较强消费力的都市客群。其自身存在较好或较特色的在地文化，以特色文化为基底，导入符合城市居民偏好的时尚休闲、品质度假、家庭游乐等业态，打造文化型城郊休闲旅游目的地。

客源市场：以周边大中城市客群为主

凭借较好的区位优势，以小镇周边大中城市客群（1小时交通圈内）为主，平日则以本地居民为主，淡旺季均有保障

产品模式：文化体验+休闲商业街/亲子娱乐项目+文创/科创/乡创产业

以在地文化的生活氛围体验为引客核心，以休闲商业街及亲子娱乐项目等实现留客，衍生文创、科创、乡创等创新产业

盈利模式：以商业收入为主，逐步增大产业收益

目前以二销收入及商铺租金收入为主，小景区门票收入为辅，逐步扩大文创、科创、住宅等产业型收入

运营模式：大开放小封闭，品牌项目自持自营

大开放小封闭+品牌项目自持自营+商铺租售+商业委托运营+主要产业自主运营+住宅出售

政企合作

政企合作、联手建设，政府做好大规划，联手大企业培育大产业，充分利用政府和企业双方或各方的资源优势，降低和分散风险。

IP赋能

挖掘在地文化传统，打造原创专属IP，形成以原创IP为核心的文创产业基地。结合上下游产业打造完整的生态圈，实现产业可持续发展。

生活化场景打造

抛开景区化打造思维，贴合城市居民休闲度假需求，将在地传统文化以生活化的场景呈现，同时结合文化创意、科技创意打造都市休闲及亲子娱乐产品。

产城融合

新镇的打造将带动整个片区环境配套，改变区域产业结构，带动周边产业发展和项目升级。在人口、经济、资源和环境相协调的发展中，实现城镇化的可持续推进。

景区依托型

景区依托型小镇多邻近高品质景区（ 4A或5A ），目标客群是景区分流客群和在地客群，依托高品质景区带来充足稳定的游客流量，在旅游集散和服务需要的催生下，借力景区的泛旅游延伸，在景区重要门户或游客主通道上，形成的以旅游服务配套为核心功能的文旅小镇。

客源市场：以景区分流客群为主

处在景区辐射圈，前期以景区分流游客为主，后期期望通过业态转型升级，逐渐拥有自身市场客群。

运营模式： 开放式运营管理为主，商铺以售后返租为主

以开放式运营管理为主，商业地产便于快速售卖，提供售后返租服务。

产品模式：配套商业+产业

与景区观光功能形成互补，以景区配套型商业、主题活动等实现留客，延伸品牌度假地产，或同时拓展会议等相关产业链条。

盈利模式： 以地产收益为主，旅游收益为辅

以商铺、住宅等物业出售为主要收益，售后返租、自持物业招商等的租金差收益为辅；旅游收益以自持物业的经营性收入为主，包括小门票、高端酒店等。

功能互补

区别景区的观光旅游功能定位，小镇则侧重休闲度假产品的打造，两者功能在区域内形成差异化互补。

文脉相承

小镇与景区除却功能上的互补，还需在主题和文化上体现内在的统一和延续，小镇可通过建筑形态、旅游体验和商业设计上与景区文化呼应，从而借势景区，实现导流和留客。

招商前置

因景区现有的品牌效应，前期招商运营工作可在业态策划落位阶段开始。其中，酒店管理公司的选择和商业街的商铺招商乃重中之重。

统一管理

商业物业自持，酒店和客栈自营，保证服务整体性。对出租商铺在位置分布、装修风格、业态、产品价格等都需要有严格的管理限制。小镇后期可构建独立封闭的全新景区，独立收取门票。

线路依托型

线路依托型小镇多处于知名旅游线路上，目标旅游线路上各大景区游客和在地居民，充分发挥区位优势，挖掘自身文化特色，并创建自身独有的品牌性节庆活动形成独特吸引，打造成为线路旅游新的增长点及完善旅游功能的配套点，同时辐射周边居民，成为在地客群新的旅游休闲地。

客源市场：以知名旅游线路上各大景区游客和在地居民为主

线路依托型小镇依托某知名旅游线路上庞大的客群，截流部分各景区客源，并逐步融入旅游线路，拥有自身客源，同时辐射周边在地客群。

产品模式：民俗文化体验+配套商业街区+产业

以丰富多彩的民俗文化体验为核心引客产品，以功能齐全的旅游商业配套实现留客，衍生商贸会展、品牌度假地产等产业，整体构造旅游线路上新的吸引点。

盈利模式：地产收入及自持物业经营性收入构成主要盈利方式

以旅游带动商业，居住物业的开发和去化，快速回笼资金，地产收入包括销售收入和售后返租的租金差，自持物业经营性收入包括景点、酒店等旅游收入。

运营模式：大开放小封闭式运营为主，商铺以售后返租为主

部分文化景点单独收取门票，商业地产便于快速售卖，提供售后返租服务。

巧用区位

依托线路区位优势，配套大旅游，打造成线路上新的景点和集散地，最终带动区域旅游发展

品牌吸引

打造特色文化主题品牌吸引，发挥本土文化优势，将在地特色的建筑、服饰、民俗活动等作为旅游要素，吸引游客；并做强品牌节庆，扩大线路影响。

统一管理

建成后期，实行统一运作，成立专门的管理公司，必要时售后返租以求控制业态整体品质。

滚动开发

打破传统的旅游地产开发模式，摒弃“观光型”旅游，以度假及购物旅游为主，保证小镇商业的持续运营；以旅游带动商业、居住物业的开发和去化，在开发经营上实现了滚动开发。

景区型

景区型小镇多地处长三角、京津冀或珠三角区域，有庞大消费力的客源市场，有重要的度假客源输出，目标所在经济区域车程1-3小时人群为核心客群，辐射全国客群。依托高观光价值或品牌吸引力的景点，整体产权开发，复合多元经营，打造集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体的综合性景区。

客源市场：以所在经济圈范围客群为主

客群范围可辐射至其所在经济圈内的游客，并且逐渐聚集中高端度假客群。

产品模式：文化观光+规模化品质住宿+体验型商业+衍生产业

以文化观光加规模化住宿产品共同构成特色吸引，同时开发体验型商业、特色活动等产品实现多元留客，并衍生商务会展、旅游地产等产品，形成综合型休闲度假景区。

盈利模式：经营性收入及地产收入构成主要盈利方式

以地产收入实现资金回笼，为旅游开发提供资金保障。经营性收入主要包括门票、酒店及其他收入，目前大多小镇仍以门票收入为主，并目标进一步优化收入结构，摆脱门票依赖。

运营模式：开发商具有强运营能力，采用封闭式运营

景区型小镇对于景区运营能力要求较高，开发商大多具有较丰富旅游项目开发经验；大多以封闭式运营为主。

功能复合

景区型小镇多为旅游功能较完善的复合型景区，集“观光+休闲+度假+会议”功能于一体，满足不同游客的需求，并打造有效留客产品。

渠道完备

利用开发商自身资源进行引流，在景区的营销中，利用平台公司优势，有针对性的开发专项市场。

产权集中

集中景区产权，酒店、餐饮和大部分店铺等由公司直营，避免景区商铺过于雷同，商业化气息太重，直营模式也保证了经营质量，提升游客体验。

整体开发

项目由富有丰富的景区整体开发经验的团队或公司整体开发，整体开发保证了景区的设计统一、风格完整和规划合理，避免产权纠纷和过度商业化。

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