background
奇创文旅小镇开发咨询中心基于运营逻辑构建文旅商业价值体系，帮助目的地与投资商实现文化资产的价值转化
小镇开发定位
小镇主题定位
小镇产品模型
小镇形态框架
小镇投资回报模型
文旅主题业态内容策划
文旅商业业态策划规划
特色业态单体研发策划
业态落地设计与内容导入—— 文创商品 | 文创空间 | 场景设计 | 主题策展
文旅IP合作商导入
IP供应商资源导入
商业业态招商管理——联合第一太平戴维斯
景域集团产业链协同全程操盘——策划规划、建筑景观设计、文创设计、营销、渠道、IP运营
成都安仁镇旅游发展总体策划&安仁老街商业策划（建设中）
荡口古镇旅游发展概念性规划&荡口古镇核心区旅游商业综合策划
西来古镇发展战略策划及核心景区开发运营模式咨询
浙江省湖州市历史文化街区旅游商业策划及运营建议
成都安仁镇旅游发展总体策划&安仁老街商业策划（建设中）
荡口古镇旅游发展概念性规划&荡口古镇核心区旅游商业综合策划
西来古镇发展战略策划及核心景区开发运营模式咨询
浙江省湖州市历史文化街区旅游商业策划及运营建议
【项目委托方】新希望集团；
【项目区位】位于浙江省宁波市鄞州区，毗邻南部商务区和绕城高速；
【项目规模】石家村、三里村共1700余亩的范围，现状约320亩的村落更新；
【项目简介】作为新希望集团文旅项目的开篇之作，以高立意确定项目总基调，以内生文化赋予项目持久生命力，以新业态产品对接项目未来运营。将石家村特色义文化，与田园村落的环境基理结合演绎，文化塑魂，田园塑型，生态产业助发展，布局“弘义中心、 善义田园、三石故里、心义商街、幸福稻乡、耕读传家”六大项目，
将区域打造成集田园游憩、文化休闲、文化体验、产业发展、生活度假等功能于一体的长三角文旅商小镇产业创新示范。
项目基地为处于宁波市的城中村，宁波本地客群的旅游休闲消费需求强劲，发展型、享受型、个性化消费不断提升，宁波本地客群是核心。
传播家国大义，倡导讲信义、重情义、扬正义、树道义的价值观点，依托自然舒适的田园乡村环境、浓郁的地方文化底蕴，打造以田园游憩、文化休闲、文化体验、产业发展、生活度假为一体的：
以“义”文化体验为核心吸引，体验型商业、品质度假实现留客，衍生度假地产、农业等相关产业
引客产品 |
“义”文化体验 |
弘义中心：弘义文化中心 “三石故里”文化体验区：水上书香岛、石家九院、顺其自然千年义乡故事馆、孝义百家巷 |
|---|---|---|
留客产品 |
“心义商街”休闲娱乐区 |
甬城风物街 中外匠作街 港城风尚街 湿地花园 |
“幸福稻乡”旅居度假区 |
城市稻田婚礼度假村 稻田心义学校 广惠桃源 德恒医疗 |
|
衍生产品 |
“善义田园”产业聚集区 |
中国光彩事业浙江总部 青年众创孵化中心 宁波存义园 |
“耕读传家”品质生活区 |
明州义郡文化社区 新希望农庄 都市义田 |
以旅游经营性收入+商铺租金+地产销售收入为主，门票收入为辅
| 类型 | 收入小计（万元） | 收入合计（万元） |
备注说明： 以25年经营期为区间测算； 在产品建设第二年进行经营测算； 客单价、出租率、入住率均以百度大数据、项目组市调数据结论为依据，并适当结合项目能级确定。 |
|---|---|---|---|
| 1、门票收入 | 73395.67 | 622078.76 | |
| 2、旅游经营收入 | 275813.34 | ||
| 3、租金收入 | 121489.01 | ||
| 4、使用权销售收入 | 58800.00 | ||
| 5、酒店经营收入 | 92580.74 | ||
| 6、地产收入 | —— |
| 门票 | 招商租金 | 长租租金 | 酒店经营 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 参考案例 | 票价（元/人） | 参考案例 | 元/人/次 | 参考案例 | 单价（元/㎡/天） | 参考案例 | 万元/套 | 参考案例 | 元/晚 |
| 梁祝文化园 | 40 | 滕头村 | 130 | 四明东路临街店面 | 3.7 | 国奥乡居3室户型 | 156 | 天横溪钱家 | 1600 |
| 天一阁博物馆 | 30 | 绿野山庄 | 120 | 东钱湖附近 | 2.75 | … | … | 山月里度假山庄 | 1326 |
| 郑氏十七房景区 | 20 | 梁弄百果园 | 100 | 中河科技美食街 | 1.22 | 山月里瓏月 | 980 | ||
| 慈溪虞氏旧宅 | 20 | 天宫庄园 | 110 | 利时商务 | 1.65 | 东钱湖恒源酒店 | 1200 | ||
| 庆安会馆 | 10 | 海珠休闲山庄 | 80 | 南洋航空大厦 | 1.2 | 东钱湖柏悦酒店 | 1800 | ||
| 慈城冯俞宅 | 50 | …. | …. | 宁波商会国贸大厦 | 1.05 | …. | …. | ||
| 基地建议：联票，营业元年50元/人 | 基地建议：营业元年，农业休闲类价格50元/人，稻田魔法学校130元/人 | 基地建议：营业元年， 商务办公租金1.7元/㎡·天，美食类商铺类租金1.9元/㎡·天，购物及休闲体验类租金1.45-1.9元/㎡·天 | 基地建议：基地长租类项目按照600万元/套销售使用权 | 基地建议：营业元年，客单价取为1500元/晚 | |||||
“大开放、小封闭”式运营管理，文化体验型产品以自营为主
| 类型 | 项目名称 | 投资/合作单位 | 运营模式 | 盈利模式 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 产业 | 弘义文化中心 | 新希望集团 | 自运营 | 经营收入 | |
| 中国光彩事业浙江总部基地 | 新希望集团、光彩事业促进会 | 自运营 | 租金收益 | ||
| 新农民大学+乡村振兴研究院 | 新希望集团 | 招商 | 租金收益 | ||
| 体验业态 | 日间 | 顺其自然千年义乡文化馆 | —— | 自运营 | 门票收益 |
| 石家九院 | 域上和美 | 自运营 | 门票收益 | ||
| 水上书香岛 | 罗辑思维、诚品、三联、 | 招商 | 租金收益 | ||
| 稻田心义学校 | 松鼠部落 | 招商 | 经营收入 | ||
| 新希望农庄 | 花舞人间、一亩田、朝日绿源 | 自运营 | 经营收入 | ||
| 稻香花海 | 花舞人间 | 自运营 | —— | ||
| 夜间 | 中心湖全息投影水秀 | 柒羽互娱、微影时代、宋城演艺 | 自运营 | —— | |
| 行走的明州画卷 | 域上和美 | 自运营 | —— | ||
| 荧光稻穗水岸 | 花舞人间 | 自运营 | —— | ||
| 餐饮业态 | 甬城风物街 | 美好食品、亚洲餐饮联盟 | 招商 | 租金收益 | |
| 零售业态 | 中外匠作街 | —— | 招商 | 租金收益 | |
| 港城风尚街 | —— | 招商 | 租金收益 | ||
| 住宿业态 | 城市稻田婚礼度假村 | IHG | 招商 | 租金或经营收入 | |
| 伊甸乡村主题酒店 | 人潮互娱 | 招商 | 租金收入 | ||
| 归园田居 | 德恒门诊 | 长租 | 租金收入 | ||
| 乡里民宿群落 | 隐庐、山里寒舍 | 招商 | 租金收益 | ||
| 配套设施 | 义郡文化社区 | —— | 销售 | 地产销售收入 | |
新希望自营项目占土地面积：约866亩
新希望自营项目总建筑面积：约4.64万平方米
新希望自营农业项目占地面积：约764亩
集体建设用地中自营项目占土地面积：约102亩
【项目委托方】成都文旅集团
【项目区位】四川成都大邑县西岭镇
【项目规模】1.2平方公里
【项目简介】雪山小镇背依西岭雪山风景区，距成都约2小时车程。项目在深度挖掘生态特质的基础上，对标小镇品牌特色、产品开发及经营欠缺等三大问题，提出山地度假旅游项目的开发思路。在西岭雪山打造一站式旅游目的地的发展定位下，打造高品质西岭假日小镇。放大雪山的品牌价值，实现空间和品牌延展，重点打造夏季的产品，以山地游憩、养生度假产品、休闲商业等补充现状的不足，与滑雪场、前山大飞水景区共同支撑西岭雪山景区发展。
借势西岭雪山景区主力客群，核心吸引成都平原城市群客源
前期主要依托西岭雪山景区客群，后期逐渐拓展市场，吸引更大范围客群，并逐步拥有自身客群
以川渝市场为依托，承接西岭雪山打造一站式旅游目的地的发展定位，紧扣西岭雪山IP品牌价值、山地聚落空间形态及山水生态特征，兼具文化观光和休闲度假功能，融合山地游憩、亲子度假、休闲娱乐、特色商业、养生度假于一体，打造四川一流，全国知名的西岭假日小镇。
前期景区扩容，增加流量，提升景区人气，后期通过地产物业销售实现资金快速回笼
体验型的商业休闲，主题式的度假配套实现留客，衍生旅游地产开发
留客产品 |
商业休闲 |
西岭水街：蜀味美食街、休闲酒吧聚落、风物集市、香道养生会所、主题客栈集群、魅力剧院、运动主题展览馆、飞越大西岭、西岭趣屋 野趣森林公园 |
|---|---|---|
度假配套 |
主题酒店聚落酒店：童悦·亲子主题酒店 清心·漫度假酒店：闲艺体验馆、活动中心、绿芽乐园 |
|
衍生产品 |
旅游地产 |
清境山居康养社区：康养中心、别墅主体 |
采取封闭式管理模式，品牌性项目自持自营，盈利模式为旅游+地产，物业出售为主要资金回笼方式
| 功能区域 | 项目 | 子项目 | 运营模式 | 主要盈利渠道 |
|---|---|---|---|---|
| 休闲商业区 | 西岭水街 | 西岭趣屋 | 自持自营 | 内部服务收益 |
| 飞越大西岭 | 自持委营 | 门票收益+内部服务收益 | ||
| 魅影剧院 | 自持委营 | 门票收益+内部服务收益 | ||
| 客栈部分 | 自持自营 | 经营收益 | ||
| 商业部分 | 自持招商 | 租金收益 | ||
| 野趣森林 | 枫杏彩林 | 自持自营 | —— | |
| 音乐角落 | 自持自营 | —— | ||
| 雪山专列 | 自持自营 | 经营收益 | ||
| 房车营地 | 自持自营 | 经营收益 | ||
| 观景台 | 自持自营 | —— | ||
| 亲子主题酒店 | —— | 自持自营 | 经营收益 | |
| 旅游服务中心 | —— | 自持自营 | —— | |
| 生态度假区 | 清心·漫度假酒店 | —— | 自持委营 | 经营收益 |
| 康养地产区 | 清境山居 | —— | 出售物业 | 物业出售收益 |
封闭区域
谷地区域及部分台地区域为收取门票的封闭式管理，含在大景区中；
所有酒店及客栈入住手续统一在游客服务中心办理；
在小镇内入住的游客可免票进入。
开放区域
山地度假地产区域为开放区域，但需设置卡口，业主持通行证方可进入。
【项目委托方】岚皋县四季镇人民政府；
【项目区位】位于陕西南部的鄂、渝、陕三省交界；
【项目规模】研究面积166平方公里，重点规划面积770亩；
【项目简介】研判确定生态度假、山乡休闲两大发展方向，依托南宫山-千层河旅游线路百万级客源市场，将“巴文化”导入四季镇秀美清幽的自然基底，将生态、文化、乡村、农业整合开发，形成“水巴乡、闲四季”这一特色主题，指导划定巴乡乐土原乡体验区、巴乡溪谷滨水休闲区、巴乡山野户外运动区，建设成为集生态观光、乡村旅游、文化体验、运动拓展、夜间娱乐等功能于一体“陕西巴文化原乡体验地”。
以自然观光为主，缺乏休闲度假类产品，杨家院子为旅游串线上的过境地，需强化留客类产品，形成四季镇休闲基营。
| 游线 | 景点路线 | 过夜住 |
|---|---|---|
一日游 |
安康—岚河漂流—杨家院子—蜡烛山—金珠岛—安康 | 当日往返 |
| 安康—南宫山—溢河宏大村—县城—安康 | 当日往返 | |
| 安康—神河源（巴山秋池、神田）—千层河—杨家院子——安康 | 当日往返 | |
| 安康—县城——花里新村—南宫山—安康 | 当日往返 | |
两日游 |
D1：安康—南宫山—溢河宏大 D2：岚河漂流—蜡烛山—安康 |
溢河宏大村农家乐过夜 |
| D1：安康—神河源—千层河—县城 D2：花里新村—南宫山—安康 |
县城过夜 | |
| D1：安康—神河源—千层河—县城 D2：岚河漂流—蜡烛山—安康 |
县城过夜 | |
三日游 |
D1：安康—溢河宏大—南宫山—花里新村 D2：神河源—千层河—县城 D3：岚河漂流—蜡烛山—金珠岛—安康 |
花里新村农家乐过夜 县城过夜 |
杨家院子目前在岚皋县景点线路中定位为一日游过境地
四季镇是安康知名景点南宫山到千层河的必经之路，可依托其线路上百万级年游客量，充分发挥区位优势，挖掘自身文化特色，结合自身资源优势，并创造自身独特品牌节庆，应承担起四季镇综合服务和旅游配套的重担，形成核心引擎及休闲基营，改变过境地的命运。
深耕旅游线路及本地市场，开拓区域市场，强推细分市场
本地市场
南宫山、千层河旅游线路游客
岚皋及安康本地
周边相邻的城口县等客源
区域市场
基础市场：以西安为核心的关中地区、汉中、商洛、十堰等周边三小时车程圈城市
拓展市场：重庆、四川和湖北邻近县市的客源市场
机会市场：成都、武汉等国内其他城市
细分市场
亲子客群
自驾客群
养生养老客群
商务客群
户外爱好者
深耕周边城市客群，分流南宫山至千层河游线上部分游客，迎合休闲刚需时代特征，对接自驾游、家庭游等市场需求，以文化体验、休闲度假客群为核心，立足大巴山、四季河良好的生态基底，以巴文化为主线，打造集旅游配套、生态观光、乡村旅游、运动拓展、夜间娱乐等功能于一体的
以巴文化民俗体验为有效引客，以配套、休闲、度假、运动等产品实现留客，衍生农业产业，构建产业链条
巴乡乐原乡体验区 |
引客产品 | 巴乡民俗风情组团（杨家院子） |
巴山人家体验区、巴山养生游憩区、巴山田园游乐区、四季滨水景观带 |
|---|---|---|---|
| 留客产品 | 巴乡秘境养生组团（苍水村） |
巴乡养生小院、巴医养生馆、巴乡养生药田、秘境慢养乐园 |
|
| 衍生产品 | 巴乡新镇服务组团 |
美丽集镇、巴人迁徙园 |
|
| 巴乡溪谷滨水休闲区 | 留客产品 | 四季河景观廊道（巴人嬉谷） |
巴人谷漂流、巴乡滨水风情带、巴乡林道 |
巴乡山野户外运动区 |
留客产品 | 巴乡山野休闲组团（四季狩猎场） |
狩猎俱乐部、野林探秘 |
巴乡山野休闲组团（神河源） |
神河源湿地公园、空中跑马场、星空营地 |
采用大开放小封闭管理模式，各子项目以招商为主，以租金+经营性收入为主要盈利点
| 功能区 | 项目名称 | 运营模式 | 主要盈利渠道 |
|---|---|---|---|
| 四季河景观廊道 （巴人嬉谷） |
巴人谷漂流 | 政府扶持+招商 | 租金收入+经营收入 |
| 巴乡滨水风情带 | 政府投资+招商 | 经营收入 | |
| 巴乡林道 | 政府投资 | 基础建设，不产生直接收益 | |
| 巴乡民俗风情组团 （杨家院子） |
巴山人家体验区 | 政府扶持+村民参与+招商 | 产权转让+经营收入+场地出租 |
| 巴山养生游憩区 | |||
| 巴山田园游乐区 | |||
| 四季滨水景观带 | |||
| 巴乡新镇服务组团 （四季集镇） |
美丽集镇 | 政府扶持+村民参与 | 租金收入+经营收入 |
| 巴人迁徙园 | 政府扶持+招商 | 经营收入 | |
| 巴乡秘境养生组团 （苍水村） |
巴乡养生小院 | 政府扶持+村民参与+招商 | 产权转让+经营收入+场地出租 |
| 巴医养生馆 | 政府扶持+招商 | 租金收入+经营收入 | |
| 巴乡养生药田 | 政府扶持+招商 | 租金收入+经营收入 | |
| 秘境慢养乐园 | 政府扶持 | 基础建设，不产生直接收益 | |
| 巴乡山野休闲组团 （四季狩猎场） |
狩猎俱乐部 | ?—— | ?—— |
| 野林探秘 | —— | —— | |
| 巴乡山野休闲组团 （神河源） |
神河源湿地公园 | —— | —— |
| 空中跑马场 | 政府扶持+招商 | 经营收入 | |
| 星空营地 | 政府扶持+招商 | 经营收入 | |
| 基础配套费用 | 政府投资 | 基础建设，不产生直接收益 | |
多元化管理模式
针对四季镇旅游布局以及旅游产品的经营特性，建议采取封闭式和开放式相结合的多元化管理模式。
具体管理方式选择
巴人谷漂流、巴人迁徙园、狩猎俱乐部、神河源湿地公园、空中跑马场、星空营地作为景区游乐项目，具有优势的旅游资源，具备封闭经营条件，建议采用封闭式管理；杨家院子、巴乡滨水风情带、巴乡养生小院等以餐饮、商服等功能为主，建议采用开放式管理，提升人气。
【项目委托方】邵武市城建国有资产投资运营有限公司、和平镇人民政府联合委托
【项目区位】福建省邵武市。
【项目规模】0.3平方公里。
【项目简介】依托现有4A级和平古镇景区生态人文资源，用“和平·家”超级IP，以找回中国人的传家智慧为主题定位，植入业态功能，打造记忆中“家”的样子，还原一种沉浸式的体验，生活着的古镇。古镇发掘、保护、传承、创新传家本事，场景化演绎传家故事；新镇打造集水秀、文创潮物、主题客栈、特色餐饮于一体的综合旅游体。整体构建家文化传承创新体验地、文旅融合创新特色小镇标杆。
联动武夷山，吸引长三角、华北等地区高能级消费力的客群市场
协同武夷山 —— 武夷山客群市场
专项撬动 —— 研学客群、大家庭+小家庭客群等
核心市场：福建及浙江省；拓展市场：长三角市场及华北市场，2017年占比已近50%
2015年武夷山客源结构
2016年武夷山客源结构
2017年武夷山客源结构
以古镇文化观光和高品质住宿为有效引客，以文化活化、创意体现实现留客，衍生文创、会议等相关产业
古堡 |
引客产品 | 一条回家路 |
傩舞广场 家风理学体验馆 全家福拍照点 旧事家塾体验馆 |
|---|---|---|---|
| 留客产品 | 七大故事馆 |
黄氏豆腐坊 廖和堂 启桐茶坊 清河手作 金银错 蔡氏建盏 文斋堂 |
|
一大传习中心 |
|||
新镇 |
衍生产品 | 一仓一巷 |
粮仓造 昼锦巷 |
| 引客产品 | 两府三院四舍 |
府 · 精品度假酒店 院 · 精品民宿集群 舍 · 主题客栈集群 |
|
| 留客产品 | 一街一楼三斋 |
食 · 风情小吃街 肴 · 休闲餐饮聚落 宴 · 高端餐饮会所 |
|
一台激光音乐喷泉 |
禾坪赋 |
||
| 衍生产品 | 一大论坛 |
中国家文化高峰论坛 |
|
业态布局以古镇文化观光和品质住宿业态比例高，逐步开发中住宿比例会逐渐增高
和平古镇业态分旅游业态和商业业态
旅游业态分景点和文化体验；商业业态分购物、餐饮及住宿业态。
整体业态配比（按面积）
住宿产品
规划住宿产品为中高端品质客栈、度假酒店等，集中在新镇。古堡外现状民居业态引导以民宿住宿业态为主，未来住宿业态比例逐步变大。
采用大开放小封闭管理模式，文化体验型产品以自营为主，以租金+经营性收入为主要盈利点
| 类型 | 项目名称 | 投资/合作单位 | 运营模式 | 盈利模式 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 体验业态 | 日间 | 豆腐坊 | 非遗技艺传承人 | 招商 | 体验式购物收益 |
| 廖和堂 | 非遗技艺传承人 | ||||
| 启桐坊 | 非遗技艺传承人 | ||||
| 清河手作 | 非遗技艺传承人 | ||||
| 金银措 | 非遗技艺传承人 | ||||
| 建盏堂 | 非遗技艺传承人 | ||||
| 文斋堂 | 非遗技艺传承人 | ||||
| 传习中心 | —— | 自营 | 研学课程 | ||
| 家风理学体验馆 | —— | 自营 | 单点小门票收益、单点二销、文创商品收入 | ||
| 旧事家塾体验馆 | —— | ||||
| 夜间 | 和平赋 | 拓火科技 | 自营 | —— | |
| 餐饮业态 | 食·风情小吃街 | 导入福建传统老字号 | 招商 | 租金收益 | |
| 肴·休闲餐饮聚落（古早楼） | |||||
| 宴·高端餐饮会所 | |||||
| 零售业态 | 粮仓造 | —— | 自营 | 体验式购物收益 | |
| 昼锦巷 | 导入福建传统老字号 | 招商 | 租金收益 | ||
| 住宿业态 | 府·精品度假酒店 | 悦榕庄 | |||
| 院·精品民宿集群 | 花间堂 | ||||
| 舍·主题客栈集群 | —— | ||||
| 产业 | 中国家文化高峰论坛 | 中国文化信息协会 | 自营 | 经营收入 | |
现状问题
国家历史文化名镇，限制开发要求高，古镇出入口多，难以封闭，拆迁难度大，产权复杂，市政基础薄弱。
模式选择
运营模式：古堡大开放小封闭
盈利模式：小门票+业态经济
<%=shanghai_b%><%=shanghai_c%><%=shanghai_i%>
<%=shanghai_d%>
<%=shanghai_e%><%=shanghai_f%><%=shanghai_g%>
